房地产估价师

市场规模的估计

市场规模的估计是预测市场的需求。一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

产品层次：全部销售、行业销售、公司销售、产品线、产品、产品细目。

空间层次：世界、亚洲、中国、城市、消费者。时间层次：短期、中期、长期。6*5*3=90种类型

㈠市场需求分析的基本概念

1.市场规模

含义：指特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者3个特点：兴趣、收入与途径。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。市场规模是兴趣与收入的函数。市场规模还会因为途径的限制而缩小。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市场上。服务市场(目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。

2.市场总需求

含义：指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

市场总需求是给定条件下的函数，称之为市场需求函数。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场需求有一个上限，称为市场潜量。市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的市场营销敏感性。可以设想有两个极端的市场 ——可扩展市场与非扩展市场。市场预测是在相对条件下预期的市场需求。市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。

㈡市场需求预测

市场需求预测：估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。常用的判断方法是： Q=nqp

假定某开发企业想判断一种住宅的潜在市场需求量，可由以下计算获得估计值：

新建住宅市场需求量=家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向

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（责任编辑：何以笙箫默）

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