房地产估价师

第二节　投资机会选择与决策分析

投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。（重要考点）

一、投资机会选择（重要考点）

投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。在结合投资设想寻找投资机会的过程中，开发商首先要选择项目所处的城市或地区，然后根据自己对该城市或地区房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”或“看项目”。此时，开发商可能面对多种投资的可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性，以进行投资机会的筛选。细化投资设想，就是对筛选出的投机机会中进一步分析比较，并最终将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的买家或租户、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的开发投资方案，如认为可行，就可以草签有关合作的意向书。

为了满足进一步投资决策的要求，开发商通常还聘请律师或估价师，对拟开发项目涉及的土地、建筑物的权利状况，以及对主要合作伙伴的设立、变更、存续和资产负债情况等进行尽职调查。

二、投资决策分析（重要考点）

投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。项目财务评价则是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。而投资决策，则要结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策。投资决策分析工作，应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。

从我国房地产开发行业的实践来看，房地产企业越来越重视房地产市场分析与研究工作，也已经较好地掌握了房地产开发项目财务评价的技术与方法，但决策技术和决策方法的使用还不普遍，因为开发商更加相信自己的直觉判断。应当注意到，影响房地产开发项目投资决策的因素，已经越来越超越了项目本身的盈利与风险特征，越来越与企业的增长或扩张战略，以及企业的开发管理、投资与融资等能力密切关联。

第三节　前期工作（重要考点）

当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。

在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。当然，在所有影响因素彻底弄清以后再获取土地使用权是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，开发商也应对其可能承担的风险进行分析与评估。

一、获取土地

没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。

（一）土地储备与土地一级开发

1．土地储备

土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地储备实行计划管理。年度土地储备计划，包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模和年度供应规模等指标，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等联合编制。

土地储备的范围，包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。纳入储备的土地的前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动，由土地储备机构负责实施。

土地储备的运作程序有四个步骤，包括：①收购，指土地储备机构根据政府授权和土地储备计划，收回或收购市区范围内国有土地使用权，征收农村集体土地使用权并对农民进行补偿的行为。②开发整理，指根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造，如房屋拆迁改造、土地平整归并，进行基础设施建设。③储备，指土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”储备起来，等待供应。④供给，指对纳入政府土地储备体系的土地，根据客观需要和土地供应计划，向市场供应。

2．土地一级开发

土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。

土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，可通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发企业负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

土地储备和土地一级开发模式的建立，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。此外，由于政府土地储备中心所实施的土地一级开发工作，通常将土地开发工作发包给房地产开发商，因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。

例题1．房地产投资决策分析的主要工作包括（　）。

A．投资机会寻找

B．市场分析

C．投资机会筛选

D．财务评价

E．规划设计

答案：BD

易混点辨析1．问：土地储备和土地一级开发的区别与联系？

答：两者的区别：

土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。

两者的联系：

纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。

例题2．目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（　）

答案：×

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