房地产估价师

         一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?房地产估价师考试网

（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1．以商品住宅销售均价为基础估价；
2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。房地产估价师考试网

        二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄
妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
1．若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：
1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。
A．11.43
B．11.77
C．22.86
D．23.53
2-6（略）
7．下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ ）。
A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地  出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题房地产估价师考试网
（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

        8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（ ）。
A．耕地占用税
B．征地管理费
C．耕地开垦费房地产估价师考试网
D．新增建设用地有偿使用费
9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（ ）。
A．22.22%
B．33.61%
C．36.55%
D．37.80%
10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定
B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价
C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定房地产估价师考试网
D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

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