房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲

具体评估时，将待估宗地的实际情况与住宅用地地价因素修正说明表相比较，对照住宅用地地价因素修正系数表，综合确定待估

宗地各相关因素的修正系数表

⑽ 土地开发程度修正待估宗地土地开发程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通

电、通讯及场地平整)与基准地价设定土地开发程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通电、通讯及场地平整)一致，故不需要修正。

⑾ 计算委估地块地价××区卓刀泉南路12号基准地价系数修正法评估过程一览表

㈡ 假设开发法

根据委托人提供的资料，估价对象土地为待建设空地，根据最有效使用原则，该宗地可采用假设开发法评估。从发展的观点看，

土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价

中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此，假设开发

法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收

等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

⑴ 预测楼价

设定委估地块上规划兴建建筑总面积69570㎡的住宅建筑物。

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假设开发期为1年，房屋建成后即可售完。根据评估人员对该地区同类住宅小区售价的调查，估算委估地块平均售价为2100元/㎡。

则预测总楼价为：

2100×69570/10000=14609.70(万元)

⑵ 建安费用

参考《××市造价管理站关于发布××地区建筑安装工程二○

○三年二季度造价指数的通知》(×建价字[2002]31号)，综合现

场实际情况，估算该项目建安费用(含简单装修配套)单价为750元

/㎡，则建安费用为：

750×69750/10000=5217.75(万元)

⑶ 工程前期费用(含配套费及各项规费)

①勘察规划设计：按建筑面积12元/㎡估算，则为：

12×69750/10000≈83.48(万元)

②城市建设配套费

Ⅰ基础设施配套费：80×69750/10000≈556.56(万元)

Ⅱ消防设施配套费：1.5×69750/10000≈10.44(万元)

Ⅲ人防易地建设费：24×69750/10000≈166.97(万元)

以上合计为733.97万元。

③墙体改革费：10×69750/10000≈69.57(万元)

④抗震设防审查：0.05×69750/10000≈0.35(万元)

⑤工程质量监督费：按建安造价的1.8‰计，则为：

5217.75×1.8‰≈9.39(万元)

⑥垃圾服务费：12×69750/10000≈83.48(万元)

⑦白蚁防治费：1.2×69750/10000≈8.35(万元)

⑧开发行业管理费：0.5×69750/10000≈3.48(万元)

⑨契税：地价以x表示，则契税为0.04x(万元)

工程前期费用合计为992.07+0.04x(万元)

⑷ 投资利息

参考2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的一年

期贷款利息率5.31%计，取1年贷款利息率5.31%。地价和前期费

用一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：

(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]

+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(万元)

⑸ 投资利润

本次评估确定为10%，则投资利润：

(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]

+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(万元)

⑹ 管理费用、销售费用用其它不可预见费用

按楼价的2.5%计，则为365.24(万元)

⑺ 税费(含后期费用)

Ⅰ水增容费

根据对××市的调查，水增容平均费用为15元/㎡。则水增容

费为：104.36(万元)

Ⅱ电增容费

××市电增容平均费用为45元/㎡。则该项费用为313.07(万

元)

Ⅲ营业税及附加(教育附加、城市维护建设税、堤防维护建设、

平抑副食品价格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(万元)

Ⅳ专项维护资金：5217.75×1.5%≈78.27(万元)

则后期税费合计为1350.37(万元)

⑻ 计算地价

地价=楼价-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺

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x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37

经整理后：x≈5120.79(万元)

因此，运用假设开发法测算出委估地块地价为5120.79万元，

委估地块面积34068.69㎡，则单价为：1503.08元/㎡。

七、估价结论及确定之理由

根据以上计算结果，结合所掌握的当地土地市场情况，由于上

述计算结算差异不大，可取上述两种方法的评估结果的算术平均数

作为委估地块的地价，即：

土地单价=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/㎡

土地总价=1468.08×34068.89/10000≈5001.56万元

人民币(大写)：伍仟零壹万伍仟陆佰元整

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