房地产估价师

收益法及其运用

一、单项选择题

1、收益法适用的条件是房地产的(　　)。

A、风险能够准确预测

B、收益能够准确预测

C、收益和风险都能够准确预测

D、收益或风险其一可以准确预测

2、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　　)万元。

A、159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

3、已知某收益性房地产40年收益圈梁的价格为5000元/㎡，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是(　　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　　)万元。

A、5061.44

B、5546.94

C、5562.96

D、6772.85

5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　　)万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

6、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　　)万元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为(　　)万元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

A、180

B、196

C、200

D、300

9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为(　　)万元。

A、195

B、210

C、213

D、217

10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

11、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　　)万元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

12、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　　)万元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

13、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　　)万元。

A、276

B、283

C、284

D、291

14、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(　　)万元。

A、280

B、285

C、290

D、295

15、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　　)万元。【2011年真题】

A、5061.44

B、5546.94

C、5562.96

D、6772.85

16、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是(　　)万元。

A、40

B、-39.22

C、39.22

D、0

17、有效毛收入乘数是类似房地产的(　　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

A、价格

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

18、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为(　　)万元。【2011年真题】

A、500

B、750

C、800

D、1000

19、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

20、建筑物净收益=(　　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A、建筑物重置价

B、建筑物价值

C、土地价格

D、房地产价格

21、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　　)万元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

1、【正确答案】C

【答案解析】收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P215。

【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】分两步求解：

(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

求得A=15.97

(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P222。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】折现率=6%+6%*25%=7.5%

6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】该商场在2005年10月的价值最接近于：

参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

6、【正确答案】A

【答案解析】V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

8、【正确答案】B

【答案解析】该宗房地产的收益价格为：

参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

9、【正确答案】B

【答案解析】该房地产的收益价格为：V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(万元)。参见教材P230。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P225。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

11、【正确答案】D

【答案解析】该房地产的收益价格为：

参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】该房地产的收益价格为：

参见教材P219。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

13、【正确答案】A

【答案解析】该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25[1-1/(1+8%)35-3]/[8%(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为A，276万元。参见教材P230。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】则该宗房地产的收益价格最接近于：

V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25[1-1/(1+8%)35-3]/[8%(1+8%)3]=281.3(万元)，选项中最接近的一个为A，280万元。参见教材P230。

【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】

15、【正确答案】A

【答案解析】折现率=6%+6%×25%=7.5%

6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

16、【正确答案】B

【答案解析】(1+名义利率)=(1+实际利率)(1+通货膨胀率)，所以，名义利率=12.2%，房地产投资商的净收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22。参见教材P249。

【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

17、【正确答案】A

【答案解析】有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P254。

【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】

18、【正确答案】C

【答案解析】土地净收益=1080000-540×400=864000

土地价值=864000/0.108=8000000

【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】

19、【正确答案】D

【答案解析】抵押贷款常数RM为：

参见教材P260。

【该题针对“投资组合技术和剩余技术”知识点进行考核】

20、【正确答案】B

【答案解析】根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率。参见教材P265。

【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

21、【正确答案】D

【答案解析】土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P265。

【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

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（责任编辑：lqh）

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