房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2012年房地产估价师考试教材 的相关重点， 小编特 编辑汇总了2012年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本 次考试有所帮助！  

《规范》第2.0.8条对公开市场价值标准进行了定义：

“2.0.8公开市场价值Open market value

在公开市场上最可能形成或成立的价格。

采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应

是公开市场价值。”

进行房地产估价，首先要解决“评估什么”的问题，公开市场

价值标准告诉我们，在估价时通常是要估房地产的公开市场价值。

这样的价值标准对房地产估价的方法起着决定性的作用。

㈡ 公开市场价值标准决定估价方法的实质

在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估

价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了

各种估价方法的实质。

根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最

可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可

能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类

似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本

原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价

对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观

地体现公开市场价值标准的一种估价方法。

《规范》对市场比较法的定义如下：

“2.0.12市场比较法(market comparison approach，sales

comparison approach)

将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比

较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对

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象的客观合理价格或价值的方法。”

从市场比较法的这个定义可以看出：市场比较法的出发点是实

际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而终极

目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法

强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”(《规范》第5.2.3

条)。

所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是确定估

价对象的公开市场价值，市场法是公开市场价值标准在估价方法中

的直接体现。正因为如此，《规范》第5.1.4条规定：有条件选用

市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其

他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对

市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，

这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：

“2.0.13收益法(income approach、income capitalization

approach)

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折

现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的

方法。”

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（责任编辑：中大编辑）