房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

第四节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值评估的实质

根据我国现行法规，估价机构的房地产抵押价值评估实质上是

评估抵押房地产(物)在设定抵押权时某估价时点的公开市场价值作

为抵押贷款活动的价值参考。它的服务对象是金融(银行)业，是抵

贷双方。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式

向抵押权人提供债务履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押

权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，

贷款的取得是以能够带来收益的房地产抵押为前提，金融机构将资

金发放给资信良好的借款者，通过收取借款利息和手续费获取收益，

一般抵押人得到贷款达到为抵押房地产土地收购、开发、建设、购

买、大修理、经营、收益等目的。

作为抵押物的房地产有其设定抵押权时的市场价值、贷款价值;

银行最终的贷款额，它是抵押物市场价值(现值或贷款价值)乘安全

系数(或抵押率)得出的;还有出现不良资产处置抵押房地产时的变

现价值等。

一些发达国家商业银行要求对抵押的商业房地产同时评估市场

价值和贷款，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。这里

指的贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，

评估也是采用通用的估价方法，成本价值一般作为收益价值的补充，

但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估不相同，准则提出了

对评估参数运用的建议。

《房地产估价规范》6.4.2规定：“房地产抵押价值评估，应

采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常

市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强

制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同

于公开市场价值(格)。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担

保法》及最高人民法院的解释、《城市房地产抵押管理办法》和银

监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(2004.9)等均提到“抵

押房地产的价值”或“抵押物价值”，但未对房地产抵押估价评估

是什么样的价值作出定义。其中有的提出需要时，可以“委托独立

的具有房地产价格评估资质的评估机构”评估确定。国内银行内部

制定的贷款评审规定中，采用抵押担保时，在银行贷款承诺后，签

订借款合同前，一般要求借款人委托该银行认可的独立评估机构对

抵押物价值(或现值)重新进行估价。然后银行根据规定的针对不同

抵押物类型设定的对抵押物价值(或现值)的不同抵押率，确定货款

本息及相关费用，最终确定货款额。

因此，按照国内现行规定，估价机构的房地产抵押价值评估一

般提供的是抵押物(房地产)在估价时点时的公开市场价格。该“抵

押价值”等同于前述“市场价值”，而不是“贷款价值”。“贷款

价值”评估在国内尚属论争研究阶段，尚未形成科学可行的评估方

法。

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