房地产估价师

估价对象
解释：是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体房地产。

估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有：
(1)无建筑物的空地；
(2)有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；
(3)建筑物（包括尚未建成的建筑物）；
(4)土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；
(5)在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；
(6)未来状况下的房地产；
(7)已经消失的房地产；
(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；
(9)房地产的局部；
(10)包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体；
(11)作为企业整体中的一部分的房地产。需要指出的是，上述估价对象虽然是从实物角度来划分的，但评估其客观合理价格或价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。从权益角度来看，估价对象主要有：
(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产（这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利，下同）；
(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产；
(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产；
(4)部分产权的房地产；
(5)共有的房地产；
(6)有租约限制的房地产；
(7)设定了抵押权的房地产（即已抵押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位）；
(8)设定了典权的房地产；
(9)设定了地役权的房地产（即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行）；
(10)拖欠工程款的房地产；
(11)手续不全的房地产；
(12)产权不明或权属有争议的房地产；
(13)临时用地或临时建筑的房地产（又有未超过批准期限的和已超过批准期限的）；
(14)违法占地或违章建筑的房地产；
(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产；
(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
(17)房地产的租赁权，即承租人权益；
(18)房地产的典权；
(19)房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）；
(20)房地产中的无形资产。

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