房地产估价师

4．2房地产估价报告的构成要素
经过多年的估价实践，房地产估价报告已经成为比较规范的文件，《规范》中对估价报告应包括的内容做了一般性的规定。这些应记载的事项在估价报告中都不可缺少，否则，不仅估价报告不完整，更重要的是会失去估价报告的效力。
依据《规范》8．0．2条，估价报告应包括下列部分：
(1)封面；
(2)目录；
(3)致委托人函；
(4)估价师声明；
(5)估价的假设和限制条件；
(6)估价结果报告；
(7)估价技术报告；
(8)附件。
除附件部分为与本次估价相关的图纸、照片、有关证明等技术文件资料外，其余各部分均构成了估价报告写作的有机整体。
4．2．1封面
房地产估价报告的封面除了写有估价项目的名称，一般还应包括委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期及估价报告编号。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
4．2．1．1估价项目
封面上的估价项目要写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称。如本章写作案例中，“XX市XX区XX广场X号”为估价对象的区位，“XX大厦”为估价对象的物业名称。这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告当中所使用的名称。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的物业名称，特别是一些在建工程，项目建成后物业有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的物业名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析当中作简单介绍。
4．2．1.　2委托人
封面上的委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如本章写作案例中“XX大厦酒店有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名。
4．2.　1.　3估价机构
封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如本章写作案例中“XX房地产估价公司”为估价机构的全称。
4．2．1.　4估价人员
封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要估价师。
4．2．1．5估价作业日期
封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。
4．2.　1．6估价报告编号
封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。
4．2.　2目录
估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。
4．2．3致委托人函
在致委托人函当中，受函方要写明委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称。致函日期一般为报告的完成日期，即估价作业日期的截止年月日。
4.　2.　4估价师声明
依据《规范》第8.0．6在估价师声明当中应包括以下内容：
(1)估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
(2)估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
(3)估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
(4)估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
(5)估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
(6)没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。
(7)其他需要说明韵事项。
4．2.　5估价的假设和限制条件
依据《规范》附录第A．0．5，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提(如本章写作案例中的“估价假设和限制条件”)；未经调查确认或无法调查资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。
4．2．6估价结果报告
依据《规范》附录第A．0.6，估价结果报告应记载下列事项：
(1)标题；(2)委托人；(3)估价机构；(4)估价对象，(5)估价目的；(6)估价时点；(7)价值定义；(8)估价依据；(9)估价原则；(10)估价方法；(11)估价结果；(12)估价人员；(13)估价作业时期；(14)估价报告应用的有效期。
4．2．6．1标题
估价结果报告的标题要表述完整。即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有报告的编号并且要与封面上的报告编号相统一。
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　4．2．6．2委托人
估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所，如果是个人委托评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
4．2．6．3估价机构
估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写估价机构的法定代表人、住所，以及估价机构的资格等级。
4．2．6．4估价对象
依据《规范》附录第A．0．6，在估价结果报告中关于估价对象要概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
4．2．6．5估价目的
估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。
4．2．6．6估价时点
估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，也是估价结果所对应的日期。
4．2．6．7价值定义
价值定义要说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵。
4．2．6．8估价依据
估价依据要说明本次估价所依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
4．2．6．9估价原则
估价原则要说明本次估价遵循的房地产估价原则。
4．2．6．10估价方法
估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。
4．2．6．11估价结果
估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
4．2．6．12估价人员
在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。
4．2．6．13估价作业日期
估价作业日期是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价日期相一致。
4．2．6．14估价报告应用的有效期
估价报告应用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。4．2．7估价技术报告
依据《规范》附录第A．0．7，房地产估价技术报告应包括以下内容：
(1)实物状况分析；
(2)区位状况分析；
(3)市场背景分析；
(4)最高最佳使用分析；
(5)估价方法选用；
(6)估价测算过程；
(7)估价结果确定。
4．2．7．1实物状况分析
实物状况分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。
4．2．7．2区位状况分析
区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。
4．2．7．3市场背景分析
市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响深度也有所不同。因此不同估价报告的写作，市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。
4．2．7．4最高最佳使用分析
最高最佳使用分析是要说明和分析估价对象最高最佳使用(见本章写作案例中的“最高最佳使用分析”)。
4．2．7．5估价方法选用
估价方法选用是要详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。
4．2．7．6估价测算过程
估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
4．2．7．7估价结果确定
估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，并且它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。

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