房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

估价技术报告

一、实物状况分析

实物状况包括估价对象的位置、建筑面积、土地使用权面积、

土地等级、用途、土地形状、土地使用年限和剩余年限、建筑物的

结构类型、功能、层数、容积率、车位、结构、建成年月、设备、

装修及维护保养状况等，具体分析如下：

坐落：××市××区××大街10整体房地产;

房屋建筑面积：49977.62㎡，具有所有权;

土地使用面积：8048.23㎡,划拨土地使用权;

土地等级：商业二级;

土地使用权年限：未限定，按法定最高40年计算;

土地形状：长方形，东西长113.79m，南北宽80m;

法定用途：旅游业;

功能：自营客房、餐饮、康乐中心、会议室、车库等，出租商

店、娱乐等;

层数：11层，地上9层，地下2层;

容积率：6.21，地上4.95;

车位：112个，地上24个、地下88个;

建筑结构类型：钢筋混凝土框架剪力墙结构;

建成年月：1991年;

装修档次：五星级酒店，高档精装修(详表略);

设备设施：烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调

系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统，同时酒店配有观

光电梯、滚梯、客用电梯及货梯共15部;

外观：外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中

央琉璃瓦楼盖;

维修保养良好，为完好房;

3层中央有中庭花园。

二、区位状况分析(略)

三、市场背景分析

⑴ ××市房地产情况

××市是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学

技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的2008××市奥运，

对海内外房地产投资极具吸引力。近年来××市的经济发展迅速，

城市面貌变化巨大。如××市兴建了大量住宅小区及相关设施，大

型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施;有特色的

CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成;城八区危改有计

划的持续;一大批水、电、气、热、污水处理、公路(五环、注环)、

地铁、轻轨等基础设施工程交付使用(或在建);更加重视绿化隔离

带及城市绿地、公园建设;完善了城市的硬件设施，大大改善了高

效环境，使城市面貌发生了根本变化。

在“十五”计划宏观政策引导下，在加入WTO和举办2008

奥运等重大利好因素的刺激下，在××市经济多年保持2位数增长

的良好环境下，××市房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资

规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空

置基本稳定。

2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，

累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。

⑵ ××市饭店用房市场分析

世界经济萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对

中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、

减少存款、五·一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得

了良好效果;而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼

光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥

成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。

饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带

动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带

动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，

旅游业每直接收入1元，相关行业的收入就能增加4.3元;旅游业

每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业

在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大

支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就

业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是

发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。

世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行

业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性

的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影

响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激

休闲娱乐消费的增加;另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消

减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成

长期。

在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入总额为

862.27亿元，上缴营业税44.07亿元;全员劳动生产率为7.67万

元/人。全国6646家国有经济饭店，2000年实现营业收入216.62

亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全

国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入

216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.37万

元/人。

饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国

增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长

16.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年

末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长

49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：

五星级饭店117家，增加40家;四星级饭店352家，增加148

家;三星级饭店1899家，增加607家;二星级饭店3061家，增

加1163家;一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么

多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市

场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。

××市的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具

有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管

理集团实施管理。

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