房地产估价师

收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。在运用收益法评估房地产价格时，资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素，资本化率如果使用不当，尽管只有1％的细微差距，评估出的房地产价格也将会产生极大不同。

◆资本化率确定的几种方法

根据《房地产估价规范》，资本化率的确定主要有以下几种方法。

1．市场提取法。通过收集市场上三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求取资本化率。我们已经知道V＝a／r的收益法基本计算公式，在掌握了市场上类似房地产价格及收益后，便不难算出各自的房地产收益率了，再通过平均或更为精确的加权平均，便可以求出市场上类似房地产的投资收益率即资本化率。

市场提取法的理论基础是收益决定价格，对于一项商业性房地产来说，其年净收益就是年净租金收入，a／r实际就是“租售比”，是资本化率的另一种形式。在实际操作中，估价人员在评估房地产价格时，常常会将“租售比”作为测算一宗房地产价格的重要参考，会在现场查勘某一物业后根据租售比初步判断这物业大约值多少钱，然后再收集资料进行相应的测算。房地产的价格是由收益率决定的，收益越低，资本化率也应该越低。

我们在实际操作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，在计算资本化率时需要我们仔细判断、甄别。同样市场中很多房地产成交价格也是非正常情况，比如交易中心的部分资料，一些成交价格和市场价格明显不一致，交易双方出于各种目的如为了偷税、逃税而隐瞒真实价格，申报的成交价格往往低于正常市场价格。因此我们在做评估报告的时候，需要对每一个数据都有一个评定修正的过程，使之更趋于合理，而并不是所有的数据都能直接采用。

2．复合投资收益率法。又称投资组合法，是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率的一种方法。采用复合投资收益率法计算资本化率，依据以下理论基础：一是拥有房地产是持有货币的一种形式，二是购买房地产是货币持有人的一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产纯收益为投资收益，三是购买房地产的资本来源于银行抵押贷款和自有资本。在计算房地产资本化率时，首先需要明确两个数值，即银行抵押贷款利息率和自有资本收益率，其次还要明确银行抵押贷款和自有资本之间的权重。因此本人复合投资收益率法计算资本化率带有过强的主观意识性，在实际操作中不建议采用，原因如下：

(1)自有资本收益率没有统一标准，每个人对自己的资本支出都有不同的回报期望值或投资回报率，将不同的自有资本收益率 (回报率)作为计算资本化率依据时，就会带有明显的个人主观意识，缺乏可信性、社会性，也直接影响到资本化率的客观性。

(2)贷款比例即银行抵押贷款额同自有资本额没有固定标准，在现实中也是因人而异，选择不同的贷款额度。

因此复合投资收益率法计算资本化率固然有操作上的简便易行性，但由于缺乏社会性，其结果也会千差万别，不应该作为计算资本化率的主要方法。

3．投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象，与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。采用投资收益率排序插入法，通常按以下方式操作：

首先通过调查找出社会上各种类型的投资及其收益率。这些投资包括银行存款、贷款、国债、股票、债券、保险等等类型。

其次将调查取得的各种投资类型的收益率按一定顺序(从高到低或从低到高)排列，制作相应图表。

然后将估价对象房地产的投资与其他投资类型进行比较分析，考虑投资的风险性、流动性、管理难易性及作为资产的安全性，找出类似风险投资类型。

最后依据找出的类似投资类型判断资本化率相应的取值范围，确定资本化率。

采用投资收益率排序插入法计算资本化率需要估价人员对资本市场有一定的熟悉程度和丰富的实践经验，并充分了解当地的投资及房地产市场，方能求出比较贴切、适合的资本化率。

4．安全利率加风险调整值法。即以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率及无风险的资本投资的收益率，通常选用同一时期的一年国债年利率或一年定期存款年利率。风险调整值则是估价人员根据估价对象房地产所在地区的社会环境、经济状况、房地产发育程度、未来预测以及估价对象的用途和新旧程度等因素确定的对安全利率的风险加减值。

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5．收益风险倍数法。收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为 V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a，同时以安全投资方式(购买国债)投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V＝a／r×[1－1／(1＋r)n]，P＝A×(1＋i)n－1／i×(1＋i)n。由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额(纯收益)要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a＝(1＋b)×A因V＝P，故有：(1＋i)n－1／i×(1＋i)n＝(1＋b)／r×[1－1／(1＋r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。

◆安全利率加风险调整值法的具体运用

1．关于安全利率的选用。安全利率加风险调整值法计算公式：资本化率＝安全利率＋风险调整值。根据《房地产估价规范》，安全利率为一年期存款年利率或一年期国债年利率，为方便取用，一般在实际操作中以一年期存款年利率为安全利率。本人认为在这样一个公式中，安全利率实际是以投资回报率的基本参照物出现的，而风险调整值，则是投资人要取得超出基本参照率一定数值而达到预期收益回报率的调整系数。可是我国现行的银行年存款利率能作为投资人预期投资回报率的参照利率吗?从2007年5月1S日起，我国银行个人定期年存款利率为3．06％，之前则是2．52％，以这样的一个利率值作为安全利率，本人认为是不适当的。我们都知道房地产行业具有风险大、收益大的特点，同时由于近年我国经济的高速发展，在时下飞速发展的房地产业，投资回报率远不止10％这样一个水平了，年期存款利率离投资市场的期望差距太大，无法反应市场真实需求，更没有一个投资人会将年存款利率作为一个投资汇报率的基本参考，以完全失去了它作为参照利率的作用了。同时由于安全利率过低，我们在实际操作中为求取一个比较贴近现实的资本化率，我们必须相应的提高风险调整值，如果为达到一定的资本化率目标，风险调整值也就需要达到一定的高度，这样就会含有太多估计人员的主观因素，影响结果的客观性。比照一下贷款利率，2007年5月18日起，年贷款利率为6．75％，之前是6．12％，以这样一个利率水平来确定市场平均收益率就相对客观的多。从投资的角度讲，如果一个项目的预期投资回报率低于年贷款利率，那么这个项目就没有了投资的意义了，相信也没有人去选择这样一个项目。也就是说年贷款利率是投资者投资一个项目确定其投资回报率的最基本底线。因此我认为在实际操作中，应该把年期贷款率作为一个安全利率，而不应该用年期存款利率。采用年期贷款率作为安全利率测算资本化率时也会有主观因素的影响，但对于年存款利率来讲，个人认为应该要更为客观，也更能贴近市场。

但是由于房地产具有很强的区域性，各地的房地产行情有着很大的区别，采用年期贷款率作为安全利率也可能出现资本化率过高的情况，因此也可以采用存款利率和贷款利率的平均值作为资本化率，避免资本化率出现过低或过高的情况。

2．关于风险调整值的确定。采用安全利率加风险调整值法计算资本化率首先要确定好安全利率，然后再依照当地房地产市场行情确定一般性的平均风险值(即风险调整值)。但是风险值也是一个根据市场的变化态而不断变化的，各种不同类型的房地产风险值也应当是不同的。仅商业性房地产就有很多种类，不同的区域、不同的等级下的风险值都不应该是同一标准，因此为更准确的计算资本化率，还应当对某一类型房地产做进一步细分，根据其个别因素，进行个别风险调整。这样一来计算资本化率的公式可进一步发展为：

资本化率率＝安全利率＋行业平均风险值×个别风险附加系数

个别风险附加系数可以结合以下因素综合确定：

(1)物业对经营项目依赖性程度。比如对加油站依赖性很强的城乡结合部的仓储用作大卖场或一般市区的门面房屋，它的用途很多，依赖性系数是1％。(2)所处区域的商业化程度发展趋势。有的物业在所处地段，考虑房地产在未来若干年中的纯收益折现加起来，为未来若干年纯收益的现值和。资本化率就是折现率。它有一定的预测性。在短期租赁情况下，我们可以对市场进行预测，交通、房地产业影响力度、城市的公信化，人口流向、商业的腹地这些影响其价格的重要因素，都能够在个别因素的附加值中得到体现。(3)经营项目的垄断性程度。现在我们国家的垄断行业比如供水、供电还很多，此类房地产的价值存在着明显的行业性。在决定这一项目的资本化率时，要有仔细考

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