房地产估价师

（二）业主大会

1.业主大会的性质。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

2.业主大会的成立。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责首次业主大会的筹备工作。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：①20％以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

3.业主的投票权。业主在首次业主大会会议上的投票权，可以根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。

4.业主大会履行下列职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

例题1：选聘、解聘物业管理企业是（   ）的职责。（2004年试题）

A.业主大会

B.业主代表大会

C.业主委员会

D.居民委员会

答案：A

解析：选聘、解聘物业管理企业是业主大会应履行的职责。

例题2：业主公约由（）制定并修改。（2005年试题）

A.业主大会

B.业主委员会

C.一半以上业主

D.全体业主和物业管理企业共同

答案：A

解析：业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。

（三）业主委员会

1.业主委员会的性质。业主委员会是业主大会的执行机构。

2.业主委员会的成立。业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由五至十一名的单数业主担任。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

3.业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会开展活动所需费用，经业主大会审核通过后，由全体业主分担。

例题：业主委员会的性质是（    ）。

A.业主委员会是业主大会的执行机构

B.业主委员会是业主大会的决策机构

C.业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织

D.业主委员会由物业管理区域内全体业主组成

答案：A

解析：业主委员会不是业主大会的决策机构。

 

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（责任编辑：中大编辑）