房地产估价师

以此类推，假如把更多的不同投资项目加入这个组合，组合曲线便会变成组合团，如图1-4所示。在这种情况下，不同的投资组合都会被集中到ABCDE这个组合团里。虽然在组合团内的每一个组合点都会在不同程度上减小风险，但最理想的组合仍然是RY部分的各点，因为它们都可以在某一特定风险水平下达到最大的预期收益或在某一预期收益率下所对应的风险最小。

经过以上分析，投资者便可进一步按其对承担风险的态度去设计出一个最能扩大其收益的投资组合。基本上图1-4所示的RY理想组合带是代表了不同的投资收益与风险程度的组合。投资者可按其对风险的态度来选择。举例来说，如果投资者愿意承担较大的风险去换取高收益的话，便会选靠近Y的组合。Y本身是所有理想投资组合中风险和收益都最高的一种组合。相反，如果投资者不愿去冒险的话，便会选靠近及的组合。R本身是风险最小同时也是收益最低的一种组合。

一个比较客观的选择方法是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目，这通常指国债或银行存款。在图1-5中的Rf便是投资国债的收益率。由于它的收益几乎是肯定的，风险也就差不多等于零。把Rf引伸一条直线至紧贴理想组合带的表面上，便形成了所谓的资本市场线（Capital Market Line）。原则上，M点成为一个可以选择的组合。但假如投资者仍希望减少风险，他便可以选择P至M之间的不同组合。假如市场上真的存在这样一个无风险的投资项目，便可以通过图1-5的分析来减少风险，在图1-5中可以看到Q点和P点虽然有同一个收益率，但Q点的风险比P点低。

需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险（例如宏观经济因素，国家金融状况等）和个别风险（个别投资项目因素、建筑物类型、地点等）所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在（这句话可是百考不厌！）（见图1-6所示）。因此，投资者的应得收益便以补偿这个系统风险为主，为：

E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf］

式中E（Rj）--在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；

Rf--在同一时间段内，无风险资产的收益率；（一般指的是国债收益率或存款利率）

E（Rm）--在同一时间段内，市场的整体平均收益率；

βj--资产j的系数性市场风险系数（相关系数， ）

这是本章唯一一道涉及计算的题型，几乎每年都要考，结合教材给的例题，一定要明白它们之间的换算关系，一定不要失分！

从公式中可以看到系统性市场风险系数β，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。举例来说，假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%，一个投资项目的系统性市场风险系数是0．5，则其预期收益率为7．5%。假如系统性市场风险系数是1．5，则其预期收益率是12．5%。假如系统性市场风险系数是l，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样。求取这个系统性市场风险系数的一个常用方法是利用回归模型，因为这个系统性市场风险系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。

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（责任编辑：中大编辑）

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