房地产估价师

21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力( )

A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是( )年

年末012345

净现值/万元-2000446.35432.32532.59640.67455.57

累计净现值/万元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5

A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

23 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为( )万元。

A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 31

24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是( )

A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率

25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )

A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析

26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过( )确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价

27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是( )

A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还

28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( )

A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费

29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是( )

A.总投资估算表 B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表

30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是( )。

A 发行可转换债券、 B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券

21 如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。

22 动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值=(4-1)+588.74/640.67=3.92年

23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额=3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/( 1 + 12%)12×20]=291076万元 。

24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等;对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

25.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下, 保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。

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（责任编辑：lqh）

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