房地产估价师

第四节 房地产市场的运行规律

知识点一、房地产空间市场与资产市场

房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。

(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

1.俩市场间紧密联系

a.空间和资产市场的关系

b.资产和空间市场的关系

2.房地产市场存在着一种均衡状态

在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。

但是，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡的状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

知识点二、房地产市场的周期循环

(一)房地产周期循环的定义

房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

(二)房地产周期循环的7原因

1供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键;

2市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞;

3生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;

4……

(三)传统的房地产周期理论的主要内容和(四)新观念的房地产周期运动

A.传统的观念

在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

■经济运行周期规律，均经过扩张→缓慢→萧条→调节→复苏和再次扩张→再次缓慢…….

■具体包括的阶段是：

B.新的观念

传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。但是，均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。因此，建立在市场均衡前提下的传统的房地产周期理论在实践中不可能得到广泛的应用。

从现代房地产周期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业机会增加与空间需求也不再同比增长;经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。

(五)房地产市场的自然周期和(六)房地产市场的投资周期(重点!07单、07多、08单、09单、11单、12多)

市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)。尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2-2)：

(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化

知识点三、房地产泡沫与过度开发(重点07单、10单、12多、12判、13多)

(三)房地产泡沫和过度开发的区别

■房地产泡沫和过度开发的联系

如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制(包括市场规则和政府政策)，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延。在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。

(四)衡量房地产泡沫的3指标(2015教材删去部分指标、增一个)

1.“实际价格/理论价格”;

2.“房价收入比”;

3.“房价租金比”(新增的)

国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。

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（责任编辑：lqh）

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