房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

【案例2-5】 分析

㈠ 根据规范要求，房地产保险事故发生后的损失评估，“宜

估算其修复所需的费用作为损失价值”。报告中按估价对象已不可

修复进行计算，但在估价方法选用时缺少相应的说明。

㈡ 不可修复房地产损失价值评估，要特别注意扣减房地产受

损后的残余价值。此部分价值一般较低，很容易被忽略。

㈢ 委托人要求对火灾损失进行评估，并未明确仅仅是直接损

失还是包括间接损失。报告仅对直接损失进行评估，但缺少相应的

说明。进行此类估价时，估价人员应要求委托人明确估价范围，或

根据保险合同确定估价范围并在报告中予以说明。

㈣ 报告中计算成新率时，加权系数、完损等级评定系数、综

合判定系数的确定没有依据，计算房价时各项调节系数的确定亦存

在同样问题。

第六节 房地产课税估价

房地产课税估价，目的是为了保证国家税收公平合理。为了避

免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价

值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员

必须全面准确了解中国现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税

对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象。特别要

求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。

如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论

更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格

按中国现有的税法中的有关规定执行。

根据中共“十六大”报告的精神，中国在条件成熟时将开征统

一规范的物业税。房地产估价人员应关注有关的最新法律法规。

一、房产税估价

对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房

屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收

入。

二、土地增值税估价

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值

额。

土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税

依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除

项目金额后的余额。

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