房地产估价师

（三）指导供给以适应需求的变化

房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

例如在图2-1（b）中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至ORl，出租住宅的供给量从OL降到OL1，LL1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MMl。最后形成了均衡价格OPl和均衡租金OR1。

2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。

应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。但实际上这些假设条件是很难达到的。例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响，因此并非所有的人都能够获得金融机构的支持；为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价或租金控制等政策干预市场。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。

由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，还可能出现新的平衡还没有达到，又出现新的影响因素而造成新的不平衡的情况，所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。

（四）指导政府制定科学的土地供给计划

在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格、交易数量、空置率、吸纳率和市场发展趋势等市场信号的分析研究，结合政府在土地利用、耕地保护、城市发展和住房等方面的政策倾向，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

（五）引导需求适应供给条件的变化

供给在很大程度上影响和引导着需求。例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。再例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事。因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构，提高城市土地的使用效率。

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（责任编辑：中大编辑）

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