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第2章

2.1 房地产估价的概念

2.1.1房地产估价的涵义

房地产估价，是指英文名称为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响国家对象及价值因素进行综合分析的基础上，对国家对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

1.房地产估价具有科学性

2.房地产估价需要丰富的经验

3.房地产估价具有艺术性

2.1.2 房地产估价定义中的关键术语

1.估价目的

2.估价技术原则--合法性原则;最高最佳使用原则;替代原则;估价时点原则

3.估价对象

4.估价时点

5.客观合理价格或价值

6.估价方法--市场比较法;收益法;成本法;假设开发法;基准地价修正法;长期趋势法;路线价法

7.估价程序

2.1.3 房地产估价必要性

1.房地产交易的需要

2.房地产抵押的需要

3.房地产典当的需要

4.房地产保险和损害赔偿的需要

5.房地产征用拆迁补偿的需要

6.房地产税收的需要

7.处理房地产纠纷和司法鉴定的需要

8.企业发生有关经济行为的需要

9.房地产管理的需要

10.其它方面的需要

2.2 房地产估价原则

2.2.1 房地产估价的行为准则

独立、客观、公正

2.2.2 房地产估价应遵循的技术原则

1.合法原则--房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。

2.最高最佳使用原则--在合法使用的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础进行估价。

所谓最有效使用，是指评估房地产价格时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。

在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个：

1.同一房地产用途不同，其价格也不相同。

2.即使房地产的既定用途合理，但由于种种原因其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行评估，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达700万元。若宾馆的资本化率为10%，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受的。

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