房地产估价师

（四）按交易方式细分（重要考点）

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易方式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易方式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

易混淆点辨析5：问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是"销售"而不提"转让"？是不是习惯上都把第一次销售称为"销售"，第二次及以后则都称为"转让"（就好比土地使用权一样，第一次称为"出让"，第二次及以后，称为"转让"）。而存量房地产交易子市场为什么又有"保险"？我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢？我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。

答：销售与转让没有如你所说的区别，两者内涵差不多；土地使用权第一次让渡我们习惯称为"出让"，第二次让渡称为"转让"，不能用"出让"；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种。

（五）按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

易混淆点辨析6：在对某市房地产市场进行细分时，划分出"某市甲级写字楼租赁市场"，这种划分所采用的市场细分标准有（　）。

A．按存量增量细分B．按交易形式细分C．按目标市场细分D．按房地产用途细分E．按地域细分

答案：BCDE

问：这道题给出标准答案很难让让理解，请明确答案，并说明理由。

答：注意应有E选项，因为题目给出的范围是在"某市"，其他选项开发教材上有明确说法。

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（责任编辑：中大编辑）

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