房地产估价师

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房地产估价师考试制度与政策精讲

㈡ 房地产抵押价值评估的注意事项

⑴ 估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)

向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参

考。

⑵ 估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍

为勘查现场的某一天为估价时点。

⑶ 确认估价对象可以设定抵押的房地产。

估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估

价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让(流

通或拍卖)性、可抵押登记生效。这样就从合法性上确保了抵押房地

产的安全性，从基本条件上减少风险。抵押评估对估价对象要明确

界定。

但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证所有(使用)权人名

称与委托人现名称不符;权证上的法定用途和规划面积与实际不符;

出让合同的建筑面积与规划批准不符;已全部或部分设定抵押权，

并未到期;有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明;不可抵押

的人防面积不清;房产证房产登记表上的违章临时建筑;房屋使用

多年却无所有权证等。

这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议依法解决

办法。但是，如果缺少了土地或房屋的权证，属于不合法的或其他

不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的，只好不评。

⑷ 把握市场、选取参数和预测谨慎。

为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市

场状况，谨慎地选取参数和预测未来。

若在估价时点时当地同类房地产市场有过热(或泡沫)现象，估

价师要头脑清醒，特别谨慎，保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值

理性回归，抵押物价值会急速下降。

在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更

要根据估价时点原对估价结论进行调整，不能继续维持过高估值。

选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是对收益

性房地产收益价值较高时，使积算价值成为收益价值的补充。但在

有价无市或存在长期低(偏离市场)租金租约的房地产，也要重视客

观收益价值。确定两种估价方法的平均值，还是权重值，应根据市

场情况，慎重选用，一般选用平均值。

在估价中选取可比实例、确定修正系数;预测未来现金流、确

定报酬率;预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用;确定地

价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率

等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果客观、公正、合理。

在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期

间不确定因素很多，是否能顺利完成，是否能获得房屋所有权证，

未来市场及营销如何。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装

设备的实际进度、工程款支付状况、可比实例难寻、不能获得相应

部分的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、

费用、利息、利润，准确估价现状成本，应采取保守估价原则。

土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)，不确定性

也较大，尤其是偏远地带的土地，空置闲置土地、乡镇企业集体土

地，应准确把握地价水平，防止高估。

对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定

的收益或升值因素较少或不予考虑。收益法中预期升值收益或不确

定的收益较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值

要看风险程度。

⑸ 报告中说明主要风险会对估价值的影响。

根据《房地产估价规范》：“应在估价报告中说明未来市场变

化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”

在估价报告的分析及有关说明中，从专业角度提出抵押房地产

的主要可能的风险，对会引起价值变化的主要因素加以说明提出专

业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。如预期风险、市场变现风

险、损耗风险，先解押、抵押登记生效、通知租户、划拨地补缴出

让金等等。

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