房地产估价师

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个量符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1、下列关于经济适用住房的政策，表述错误的是（）。
A．经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房
B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分
C．计入经济适用住房房价的企业管理费以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、贷款利息等4项成本因素为基础计算
D．对经济适用住房，严格控制在中小套型
答案：C
解析：计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算。
2、发放住房补贴政策中，对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件中，房价收入比必须在（）以上。
A．2倍
B．3倍
C．4倍
D．5倍
答案：C
解析：房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上。
3、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收(    )万元土地闲置费。
A．100  
B．150 
C．160  
D．200
答案：C
解析：在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。800万元×20％=160万元。
4、按国家规定，征收l0公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元／亩，征收该耕地的土地补偿费最低为(    )万元。
A．50  
B．90   
C．100 
D．150
答案：B
解析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。l0公顷=10×15=150亩。征收该耕地的土地补偿费最低=150亩×1000元／亩×6倍=90万元。
5．某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为(    )。
A．47年
B．57年
C．67年
D．77年　
答案：C
解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年。70-3=67年。
6、下列不属于《土地管理法》所确定制度的是( )。
A．国家实行保护耕地制度
B．国家实行土地有偿无限期使用制度
C．国家建立土地调查制度
D．国家建立土地统计制度
答案：B
解析：国家实行土地有偿有限期使用制度。
7、下列关于城市房屋拆迁，说法正确的是( )。
A．集体土地上的拆迁行为，应按照《城市房屋拆迁管理条例》执行
B．自拆自建行为，属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整的行为
C．《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁
D．不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，也需要申领房屋拆迁许可证。
答案：C
解析：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。
8、下列关于城市房屋拆迁补偿与安置，表述正确的是(  )。
A．补偿的对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人
B．货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场成交价格确定
C．一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。
D．从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
答案：A
解析：货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，也受产权状况的影响。从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。
9、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起(   )内给予答复。
A．5日 　
B．7日
C．10日
D．15日
答案：A
解析：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
10、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是(   )。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
答案：D
解析：如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
11、下列关于房地产项目转让，说法正确的是(   )。
A．按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这是出让合同成立的必要条件
B．房地产项目转让时，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占房屋建设合同价的25％以上
C．对于以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批
D．经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，也必须补办出让手续
答案：C
解析：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件。房地产项目转让时，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让。
12、下列关于城市规划编制与审批的表述中，错误的是(   )。
A．设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府编制
B．城市规划的编制需要与相关规划相协调
C．城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意
D．已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批
答案：A
解析：设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府城市规划行政主管部门编制。
13、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于（）万元。
A、100 
B．150
C．300 
D．500
答案：D
解析：申领施工许可证的条件中，建设资金已经落实。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。1000万元×50％=500万元。
14、已知某商品房的产权登记的建筑面积97m2，合同约定建筑面积100m2。该商品房的面积误差比的绝对值是(   )。
A．-3% 　
B．3%
C．-3.09%   　
D．3.09%
答案：B
解析：本题中，面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（97-100）/100×100％= -3%。该商品房的面积误差比的绝对值=3%。
15．商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(    )㎡的，购房人有权退房。
A．96   
B．98 
C．102 
D．103
答案：A
解析：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。该房屋的实际套内建筑面积如果是98㎡、102㎡、103㎡，其面积误差比的绝对值均未超过3%。只有96㎡面积误差比绝对值超过了3％时，购房人是有权退房的。
16、下列关于几种特殊情况下的权属登记，表述不正确的是(   )。
A．房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有全部产权
B．房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记
C．商品房的初始登记与一般的初始登记的区别在于，在按正常的登记手续登记后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机
D．建设部发出通知，要求各地登记机关不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续
答案：A
解析：房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有部分产权
17、下列关于《物权法》不动产登记制度中的异议登记制度，表述不正确的是(    )。
A．异议登记是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程
B．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
C．不动产登记簿记载的权利人口头同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正
D．登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效
答案：C
解析：《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
18、下列关于房地产估价机构资

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