房地产估价师

1.建筑安装工程费
根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/㎡。
2.红线内市政工程费
红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%，由此可测算红线内市政工程费：
1000×10%＝100元/㎡
3.专业人士费
包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：
（1000＋100）×10%＝110元/㎡
4.管理费
管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%，则管理费为：
（1000＋100）×8%＝88元/㎡
上述4项费用合计为1298元/㎡。
5.投资利息
利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：
投资利息：1298×［（1＋6.03%）1/2—1］＝38.56元/㎡
6.开发利润
根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%，开发利润为：
开发利润：1298×10.00%＝129.80元/㎡
7.估价对象续建费用
估价对象续建费用单价：1298＋38.56＋129.80＝1466元/㎡
8.估价对象价格测算结果
估价对象价格＝改建完成后的公寓价值一改建费用
估价对象单价＝11919－1466＝10453元/㎡
估价对象总价＝10453×15032.27÷10000＝15713万元
（四）估价结果的确定
估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。
三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：
三种评估技术路线评估结果一览表
表1-21

三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容：
（1）设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27㎡，变更为9036㎡，导致房地产总价的价格同样降低。
（2）目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。
根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为：0.4，0.3，0.3，则测算的结果为：
总价：13242万×0.4＋7706万×0.3＋15713万×0.3＝12323万元
平均单价：12323万元÷15032.27＝8197元/㎡

六、最终测算结果
最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：
表1-22