房地产估价师

第一题（20分）:财务
背景：
计算期10年，建设期2 年，第一年投入自由资金1000万，第二年投入700万，其中500万贷款，贷款率6%，从第三年底在四年内平均还本，当年利息当年付，流动资金400 万，在第三年和第四年均衡投入，第三年有100万是自由资金，流动资金期末一次还清，贷款率8% 给了第三年总成本费用，和4-10年的总成本费用，编制还本付息表，计算年经营费用

一题画图数据
         -10%             0                 10%
投资      1410           1300               1190
产品单价   320             1300               2280
经营成本   2050           1300                 550
中间数据为左边因素变动-10%~10% 的现金流量

问题：
1、求长期贷款利息（按等额还本，以第三年年末本息和为基数，填表）、流动贷款利息。
2、求经营成本＝总成本－折旧－利息支出。
3、求敏感性分析排序，画出单因素分析图，并求临界点。临界点应为－13.27%

第二题（20分）:
背景：两个投资方案
方案一初期投资40000万元，寿命期为20年，每年费用1000万元，每10年大修一次，大修费用为3000万元，期末残值为60万元。
方案二初期投资120000万元，寿命期为60年，每年费用1500万元，每20年大修一次，大修费用为5000万元，期末无残值。
每年车流量为1500万车次，求最低收费金额，直接年费用除以车流量。

问题：
1、求两个方案的年费用值，考虑大修费用，新建考虑残值。 2、是0－4法分值和权重，求成本系数，功能系数，价值系数，判定选择哪个方案，第一个方案的费用为4634.08万元，第二个方案的费用为9045.21万元。应选择方案一。
3、求每辆车收费多少才能回收费用。方案一每辆车应收3.09元，方案二应收6.10元，小数点保留两位。

第三题（20分）:招投标（投标保证金有效期时间、撤回标书、投标联合体协议、中标后再谈工期和费用问题等）
背景：
A投标人 价格最低 8000万， 被定为中标候选人，B投标人 开标后，提交补充文件声明价格降低3% ；C投标人 盖企业及法人公章，没有盖项目负责人章；D投标人 履约保函期限是70天；E投标人 和其他单位组成联合体投标，有个企业资质证书，没有联合体投标协议书；F投标人 价格最高，第二天撤回投标书。
问题：
1、业主要求招标代理公司：限制投标人，在本市日报上发表招标公告，采取邀请招标。问是否合理。
2、根据条件，判断ABCDEF投标人的投标文件是否有效。
3、施工合同应怎样签订，合同价格？条件是A公司报价为8000万元，为经评审的最低价，发出中标通知书后，业主和A公司进行谈判，协商下降价格。谈判结果是：工期不变，下降3％。问合同价格是多少？

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