房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈣ 分析房地产周期运动的新观念

上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳

定的情况下，是有效的。但是，众所周知，均衡是瞬间的状态，不

均衡才是真实的、永续的。因此，建立在市场均衡前提下的传统的

房地产周期理论在实践中不可能得到广泛的应用。从现代房地产周

期研究的结论来看：经济扩张与创造就业已不再是线性关系;就业

机会增加与空间需求也不再同比增长;经济活动的扩张不再立即绝

对导致新建筑增加(如经济复苏不会立即导致新建筑产生)。在一稳

定可预测的经济环境中，了解长期、未来力量及其内涵相对来说并

不十分重要，但在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必

须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测。

㈤ 房地产市场的自然周期

不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数

量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点

(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)，尽

管不能精确地确定平衡点的位置，但专家认为，从历史多个周期变

化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置

率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性

出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2-2)：

⑴ 自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时

期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，

所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前

一个周期中过量建设停止的时候。净需求的增长将慢慢吸纳先前过

剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。这时供给保持基本静止不变，

没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。随着存量房地产被市

场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租值从稳定状态过渡到增长状态。

随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使

业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。

图 2-2 房地产市场的自然周期

⑵ 在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点)，需求继续以

一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到

了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，

直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。在这

个阶段，如果能获得项目融资，会有一些开发商开始进行新项目的

开发。此后，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率

保持相当长的一段时间，令总体市场缓缓攀升，这个过程可能像爬

山那样迟缓。当到达该周期的峰值点，即供求增长曲线上的"转折

长期平空置率水平下降上升需求继续上涨，供给紧张，租金

增长率快速上涨，空置率下降需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率仍下降，租金增长率上升点"时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。

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