房地产估价师

一、完整的估价报告(8部分)

1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明;

5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。

(一)封面(7项)：

1、报告名称：房地产估价报告;

2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称;

5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。

(二)目录

(三)致委托人函(11项)：

1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点;

5、价值类型; 6、估价结果：大写和小写，总价和单价; 7、报告应用有效期;

8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。

(四)注册估价师声明：

1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;

2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。

(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;

不确定因素的假设，应合理且有依据。

(六)估价结果报告+编号(13—15项)：

1、委 托 人：单位全称、法人代表、住所;

或者 个人姓名、身份证号、住所。

2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。

3、估价对象：名称;

(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。

(2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。

②土地——四至、形状、地势、规划条件等。

(3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。

②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、(分摊)面积、使用年限、终止日期等。

4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值，表述要规范。

5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。

6、价值定义：价值类型及其内涵：

(1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。

(2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。

(3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;

——应说明有无法定优先受偿款。

(4)清算价值：不符合持续使用条件。

(5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。

7、估价依据。

8、估价原则：(1)独立、客观、公正;

(2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。

9、估价方法：

(1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;

(2)成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。

(3)收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。

10、估价结果：总价和单价(总价/建面)、大写和小写;楼面地价(土地)。

11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。

12、估价作业日期。

13、估价报告应用有效期。

(以下为抵押报告)：

14、市场风险提示。

15、短期强制处分和变现能力分析：影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;

(4)可分割**性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。

(七)估价技术报告

1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。

2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。

3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。

4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。

5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。

6、估价测算过程;

7、估价结果确定：要有理由。

(八)附件。

注意：

1、 大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。

2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。

3、 成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。

4、 用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感**彩、自相矛盾。

5、 基准地价法要有评估过程。

6、 要说明基准地价的内涵。

7、 年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。

8、 前后面积是否吻合。

9、 计算数值是否正确。

10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。

11、 抵押报告是否体现谨慎原则。

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