房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

1.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：

(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?

(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?

(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(8分)

2.某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2.年，运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。

假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：

(1)该项目的借款计划和还款计划。

(2)该项目全部投资内部收益率。

(3)该项目自有资金财务净现值。(12分)　

参考答案

一、单项选择题

01.B 02.B 03.C 04.B 05.A

06.C 07.D 08.A 09.B 10.B

11.D 12.D 13.B 14.B 15.C

16.A 17.C 18.A 19.A 20.C

21.C 22.C 23.C 24.B 25.A

26.C 27.C 28.D 29.B 30.A

31.C 32.A 33.B 34.D 35.B

二、多项选择题

1.CD 2.ACD 3.BCD 4.CDB 5.BDE

6.BD 7.ACE 8.ABCE 9.ACDE 10.ADE

11.ABCE 12.BCDE 13.ABCDB 14.ABC 15.BCE

三、判断题

1.√ 2.× 3.√ 4.× 5.√

6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√

11.√ 12.× 13.× 14.× 15.×

四、计算题

1.(1)月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%

购买住房最高额=(1750/0.5%)×[1-(1/(1+0.5%)240)]/70%=348951.93

(2)月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=207381.15

按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-(1/(1+0.5%)180)]=172538.47

则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元

(3)若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n

34842.68×(1+0.075%)180 =(1750%/0.75%)×[1-(1/(1+0.75%)12n)]=(1+0.075%)12n=1.7973

当n=7时，1.007584=1.8732

当n=6时，1.007572=1.7125

则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年

2.自有资金投入总额=35000×35%=12250万元

第一年初投入9000万元;

第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款;

第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元;

第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款;

第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额;

第五年末开始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080万元租金;

第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。

(1)第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。

第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10%)=5500万元

因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。

还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。

(2)制作全部投资现金流量表

0　1　2　3　4　5　6　7 … 40

+ 　12600　21650　1080　1080　1080 　1100

-　9000　13250　5000

NPV　-9000　-13250　-5000　12600　21650　1080　1080　1080 　1100

当i1=15%时，

当i2=16%时，

i1NPV2=-398.6448用插值法求的FIRR=15.53%

(3)制作自有资金现金流量表

0　1　2　3　4　5　6　7　…　40

+ 　12600　21650　1080　1080　1080 　1100

-　9000　3250 　12600　5500

NPV　-9000　-3250　0　0　16150　1080　1080　1080 　1100

按25%报酬率计算，

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（责任编辑：中大编辑）