房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

㈢ 房地产泡沫和过度开发的区别与联系

⑴ 房地产泡沫和过度开发的区别

①过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发

反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长

速度，就产生了过度开发现象;而泡沫则是反映市场价格和实际价

值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是

由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。

②过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫

比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的

大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平

衡状态。

③房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不

同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。

过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超

过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生

时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开

始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度

开发;但过度开发却不一定是由泡沫引发的;

④从市场参与者的参与动机来看："过热"表现为投资者基于

土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而"泡

沫"则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地

的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高

时抛出。

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