房地产估价师

(一)要列出公式：

新房地产价值(7项)=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

1、 土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。

(1) 征地补偿安置费=土地补偿费(6～10倍)+安置补助费(4～6倍，每公顷≤15倍)+地上附着物和青苗补偿费+**费。

(2) 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。

土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金;

(1) 拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费+非住宅停业补助费

(2) 相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。

2、 开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+其他工程费+开发期间税费。

3、 管理费用=(土地取得成本+开发成本)×管理费率(5%，确定要有理由)。

4、 销售费用=房地产价值×销售费率(4%)。

5、 投资利息=(土地取得成本)×[(1+i)开发期 -1]+(开发成本+管理费用)×[(1+i)建造期/2 -1] + 销售费用×[(1+i)销售期/2 -1]。

i——1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算。

资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。

资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。

6、销售税费=房地产价值×税费比率 =营业税及附加(5.5%)+印花税+交易手续费。

7、开发利润 =(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率;

=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×投资利润率;

=(土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)×成本利润率;

=房地产价值×销售利润率

=(土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×销售利润率(销售利润率)

8、新房地产价值= (土地成本+开发成本+管理费用+投资利息)。

(1- 销售费率- 销售税费- 销售利润率)

不减折旧，但要进行工程质量、环境等因素调整。

(二)旧的房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格- 建筑物折旧。

1、土地重新购建价格= 土地价值。

2、建筑物重新购建价格(6项)= 新建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

3、建筑物折旧= 物质折旧+ 功能折旧+ 经济折旧。

(1)物质折旧：可修复的，修复费用为折旧额;

长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;

短寿命的折旧额为有效年龄的现值。

(2)功能折旧：功能缺乏——可修复的，恢复该功能所需的费用;

不可修复的，租金损失的现值(收益法);

功能落后——可修复的，修复该功能所需的费用;

不可修复的，租金损失的现值;

功能过剩——超额或无效成本;

(3) 经济折旧：暂时的或永久性的，减价额的现值;

4、建筑物经济寿命和土地使用期限(特别注意!)

(1)建筑物早于土地结束：按建筑物经济寿命计算折旧;

(2)建筑物晚于土地结束：未约定不可续期——按建筑物经济寿命计算;

约定不可续期——按建筑物经济寿命减去晚于土地

使用期的那部分寿命的寿命计算;

(3)住宅地的建筑物：住宅地自动续期——按建筑物经济寿命计算。

5、要列出公式：建筑物价值=重新购建价格C×[1-(1-残值率R)×有效年龄t/经济寿命N]。

建筑物价值=重新购建价格C×成新率q;

建筑物经济寿命=1/年平均折旧率d。

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