房地产估价师

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房地产估价师考试案例与分析精讲 

⑥ 桑拿理疗部：可同时容纳40人，消费标准按350元/人·日

计，空置率取40%，1年按360个营业日计。

40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(万元/年)

年收入合计：500.49万元/年

⑵ 年费用的测算

① 年维修费：估价对象年维修费取折旧费的80%。

估价对象俱乐部综合楼为3层框架结构，建筑面积为4200㎡，

建造单价取900元/㎡，耐用年限为60年，残值率为0%;网球室

为1层全钢网结构，建筑面积为4600㎡，建造单价为800元/㎡，

耐用年限为60年，残值率为0%。

(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4

=9.95(万元/年)

② 年管理费：取年收入的4%。

500.49×4%=20.02(万元/年)

③ 年保险费：取房屋造价的2‰。

(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(万元/年)

④ 房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，

房产税按房产余额的1.2%计，房产余额是房产原值一次扣除一定

比例(一般为30%)后的余额。

(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4

=6.27(万元/年)

⑤ 营业税及附加：按年收入的5.65%计。

500.49×5.65%=28.28(万元/年)

⑥ 经营费用：网球室、KTV包房、餐饮部、休闲清吧、舞厅、

桑那理疗部的经营费用(含装修及设备设施更新改造费用)分别为响

应年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+

16.20×50%+302.40×50=249.62(万元/年)

则，年费用合计为：

9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(万元/年)

⑶ 资本化率的确定

采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值

安全利率：取目前国家一年期存款利率为2.25%;风险调整值

(0~9%)：取6%

则，资本化率为2.25%+6%=8.25%

⑷ 尚可使用年限的确定

委托人拥有估价对象房地产30年(1999年2月1日至2029

年1月31日)的使用权，至估价时点已使用1.5年，故尚可使用年

限为28.5年。

⑸ 估价对象房地产租赁权收益价格为

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