房地产估价师

一、住房置业担保的概念

住房置业担保是在个人住房贷款业务发展到一定阶段，应市场需要而产生的一种新的房地产服务行业。2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，完善个人住房贷款担保机制，加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。实践证明，住房置业担保作为一种新兴的住房消费服务方式，对促进住房消费，防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。

住房置业担保基本上以提供有偿的信用担保为行业的经营范围，对该行业的规范法律应当由两部分组成，一是组织法，二是行为法。目前我国的担保公司无论是什么性质的，都不是依特别法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是规范担保公司主要的组织法。至于担保行为法，我国目前已经建立了以《合同法》、《民法通则》为基本法，以《担保法》为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。为规范住房贷款担保市场，推动住房置业担保工作健康发展，建设部与中国人民银行2000年5月联合印发了《住房置业担保管理试行办法》（以下简称《试行办法》）。

住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

理解住房置业担保概念需把握三点，一是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期未能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。除了住房置业担保外，还有抵押、质押及其他保证担保等担保方式。二是它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。三是它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。

例题：住房置业担保是指依照（   ）设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

A、《住房置业担保管理试行办法》B、《公司法》C.《合同法》D.《担保法》答案：A解析：《住房置业担保管理试行办法》

二、住房置业担保机构管理制度

1、公司设立（1）设立程序《试行办法》明确担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。

担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。

例题：下列关于担保公司设立，说法不正确的是（   ）。

A、设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。

B、担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业C.担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司D.担保公司的组织形式为合伙企业答案：D解析：担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司

（2）设立条件设立担保公司应当具备下列条件：1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的服务场所；3）有不少于1000万元人民币的实有资本；4）有一定数量的周转住房；5）有适应工作需要的专业管理人员；6）有符合《公司法》要求的公司章程；7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。

例题：下列关于担保公司的设立条件，说法正确的是（   ）。

A、有自己的名称和组织机构B、有固定的服务场所C.有不少于1 000万元人民币的实有资本D.有不少于5 00万元人民币的实有资本E、有一定数量的周转住房答案：ABCE解析：设立担保公司的条件中，要有不少于1 000万元人民币的实有资本。

（3）其他规定担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。

货币形态的实有资本应当存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。

2、机构的风险管理（1）业务范围和资金应用的限制规定担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。

（2）建立在银行的保证金制度担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存人借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例，由贷款人与担保公司协商确定。

（3）风险基金制度担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。

（4）最大担保额度规定担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。

例题：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的（   ）倍。

A、10 B、20 C.30 D.40答案：C解析：担保公司最大担保额度规定了，担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。

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（责任编辑：中大编辑）

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