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2009年房产估价师房地产开发经营与管理考试试题及答案解析(七)

发表时间:2011/3/1 10:34:28 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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为了帮助考生系统的复习2011房地产估价师考试课程 全面的了解2011房地产估价师考试教材的相关重点,小编特编辑汇总了房地产估价师考试各章复习的重点资料,希望对您参加本次考试有所帮助!

四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程;需按公式计算的,要写出公式;只有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答)

(一)

王某以12000元/㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。另外,王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修,同时办理了产权证,在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是:第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000 元/㎡的价格卖掉其中2间商铺,其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/㎡的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设:在整个经营期间,商铺的租金保持200元/(月•㎡)(按建筑面积计)不变,空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初,每年的租金于年初收取,年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。

(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。(10分)

自有资金现金流量表 (单位:万元)


年末

0

1

2

3~9

10

11~14

15

16~19

20

现金流入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

年毛租金收入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

净转售收入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

现金流出

 

 

 

 

 

 

 

 

 

购房、办证及装修投入

 

 

 

 

 

 

 

 

 

年还本付息

 

 

 

 

 

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