房地产估价师

四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

1.某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。(8分)

2.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

根据市场调查，有关数据如下：

(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 (可出租面积占建筑面积的70%)，并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

(4)目前，此类项目折现率为10%。

(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。(12分)

1.解：

(1)计算未来3年的净利益。

1)未来第一年的净收益(360-36)×)1-20%)×)1-25%)×3000=-58.32万元

2)未来第二年的净收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-65.52万元

3)未来第三年的净收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=52.92万元

(2)用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。

(3)计算收益价格。

或：

2.解：

第一种答案：

(1)项目总建筑面积：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。

(2)房地产开发项目总价值及折现值。

1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元

住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：

7500/(1+10%)3=5634.86万元

2)写字楼价值。

①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值：

⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3=6370.29万元

3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元

(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

1)住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835万元

写字楼部分：2800>(15000×(1+5%)=4410万元

2)住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13万元

3)写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76万元

4)项目开发成本及管理费用折现值：

2580.13+3648.76=6228.89万元

(4)住宅楼销售税费及折现值。

1)住宅楼销售税费：7500×6%=450万元

2)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09万元

(5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)(1+3%)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)

=5279.78万元

第二种答案：

(I)项目总建筑面积：

1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2

(2)房地产开发项目总价值及折现值。

1)住宅楼价值：5000×15000=-7500万元

2)写字楼价值

①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元

②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元

③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元

④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元

⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑧写字楼价值：

3)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元

(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

1)住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835万元

写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410万元

2)住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25万元

3)写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51万元

4)项目开发成本及管理费用折现值：

3434.25+4856.51=8290.76万元

(4)住宅楼销售税费及折现值。

住宅楼销售税费：7500×6%=450万元

(5)所能支付的最高土地价格。

1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)

=15978.86-450-8290.76

=72381万元

2)贴现：

7238.1/(1+10%)3=5438.09万元

3)地价款=5438.09/(1+3%)=5279.70万元

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（责任编辑：lqh）

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