房地产估价师

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图1-3代表一个投资组合设计过程和开发商运用开发资金的

不同分配方法。设想他面对两种主要的投资项目类型X和Y，他可

以把总开发资本按他个人的喜好和对风险的态度分配在曲线

XPRQY的任何一个组合点上。XPRQY的弧度取决于X和Y的协

方差关系，假如是绝对的正协方差，曲线变成直线XY代表两者有

同一方向和幅度的反应。相反，假若两者是绝对的负协方差，即在

面对相同的市场环境条件时，一方的收益上升而另一方的收益则下

跌。此时曲线变为XOY，其中O点是毫无风险的一个投资组合。

当然，这是一个比较难出现的机会，比较多的是类似XPRQY这种

曲线，且在该曲线上RY部分较XR部分理想，原因是在同一风险

程度甲上，RY部分的每一个组合点都有一个较大的预期收益率。

以此类推，假如把更多的不同投资项目加入这个组合，组合曲线便

会变成组合团，如图1-4所示。在这种情况下，不同的投资组合都

会被集中到ABCDE这个组合团里。虽然在组合团内的每一个组合

点都会在不同程度上减小风险，但最理想的组合仍然是RY部分的

各点，因为它们都可以在某一特定风险率下达到最大的预期收益或

在某一预期收益率下所对应的风险最小。

图1-4 理想组合带

经过以上分析，投资者便可进一步地按其对承担风险的态度去

设计出一个最能扩大其收益的投资组合。基本上图1-3所示的RY

理想组合带是代表了不同的投资收益与风险程度的组合。投资者可

按其对风险的态度来选择。举例来说，如果投资者愿意承担较大的

YY

风险去换取高收益的话，便会选靠近Y的一些组合，Y本身是所有

投资组合中风险和收益都是最高的一种组合。相反地，如果投资者

不愿去冒险的话，便会选靠近R的组合，而R本身是风险最低同时

也是收益最低的一种组合。

一个比较客观的选择方法是借用低微风险甚至毫无风险的投资

项目，这通常指银行存款或国家债券。在图1-5中的Rf

便是投资国

家债券的收益。由于它的收益几乎是肯定的，风险也就差不多等于

零。我们把Rf

点引伸一条直线至紧贴理想组合带的表面上，便形成

了所谓的资本市场线(Capital Market Line)。原则上，M点成为一

个可以选择的组合。但假如投资者仍希望减少风险，他便可以选择

RY至M点间的不同组合。假如市场真的存在这样一个无风险的投资

项目，他便可以通过图1-4的分析来减少风险，在图1-5中可以

看到Q点和P点虽有同一个收益率，但Q点的风险比P点低。

图1-5 投资选择

需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险方法并不

可以使投资组合变成毫无风险，从理论上说，风险是由系统性市场

风险(例如宏观经济因素，国家金融状况等)和个别性非市场风险(个

别发展项目因素、建筑物类型、地点等)所组成。通过投资组合理论

的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素仍然存

在(见图l-6所示)。

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