土地估价师

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城市经济学

1、市场结构类型：在经济分析种经济学家把不同竞争与垄断程度的市场分为四种基本类型：完全竞争、垄断、垄断竞争和寡头。

完全竞争市场：自由竞争而丝毫不存在垄断因素的市场结构。

垄断竞争市场：一个市场中有许多厂商生产和销售有差别的同种商品的一种市场组织称为垄断市场竞争。

寡头型市场：寡头一词的原意是“为数不多的几个”。寡头市场是几家企业控制的市场。这种市场上，市场集中程度高，进入困难，产品可以有差别(如汽车、彩电市场)，也可以没有差别(如钢铁、石油市场)。形成寡头市场的关键条件是规模经济。

垄断型市场：完全由一家企业控制的市场，或者说只有一家企业的市场结构。

2、生产函数、边际产量

(1)生产函数：生产函数是指在一定时期内，在技术水平不变的情况下，生产中所使用的各种生产要素的数量与所能生产的最大产量之间的关系。

它可以用一个数理模型、图表或图形来表示。也就是一定技术条件下投入与产出之间的关系，在处理实际的经济问题时，生产函数不仅是表示投入与产出之间关系的对应，更是一种生产技术的制约。

(2)边际产量：是指增加一个单位的劳动投入所带来的总产量的增加量。当增加一个单位产量所增加的收入(单位产量售价)高于边际成本时，是合算的;反之，就是不合算的。所以，任何增加一个单位产量的收入不能低于边际成本，否则必然会出现亏损;只要增加一个产量的收入能高于边际成本，即使低于总的平均单位成本，也会增加利润或减少亏损。因此计算边际成本对制订产品决策具有重要的作用。

在经济学中，政府与市场是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。在市场经济条件下，市场机制不可能完全脱离政府单纯地发挥作用,政府与市场的作用是相互交织在一起的。如果将政府和市场看成两种可变生产要素，政府和市场的相互替代及相互补充的关系，可以被看成是政府与市场的最常见关系。在现实中也会出现市场失灵、垄断等经济现象。

市场失灵的原因：垄断、外部影响，公共产品，非对称信息

我国城市土地集约利用的途径：1)规划控制，提高城市土地利用强度2)产业升级拉动土地利用结构升级，提高土地集约利用度3)盘活城市存量土地，走城市用地内涵式挖潜的发展道路4)推进土地市场化进程，优化配置土地资源

3、城市规划

1.城市规划概念

城市规划是对城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署。它是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据。

2.城市规划的主要任务是：根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系;确定城市性质、规模和布局;统一规划、合理利用城市土地;综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

3.城市规划的作用: 城市规划是城市的发展计划，也是城市建设发展的蓝图和管理城市的依据。城市规划是一项科学性、应用性和综合性很强的工作，通过规划，可以合理确定城市的发展方向，规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，使之逐步发展成为设施比较“完善、环境清洁优美，有利生产、方便生活，并能适应人们日益增长的物质和文化需要的现代化新型城市。因此，城市规划对于城市经济的发展、特别是对于城市合理布局及城市的经济效益、社会效益和环境效益相互协调具有极其重要的意义。

城市规划的自然、经济和技术依据

1)自然环境条件：地形，地势，各类地貌

平原盆地多形成集中式城市布局结构(石家庄、北京)，而山区、丘陵、狭谷地带，城市则多形成带状(兰州)、分散组团式和自由式(青岛)空间布局形式。

2)地质条件：地基承载力，地下水，地震

九度以上地区不宜作城市用地或建设新城市

1) 水文条件：江、河、湖、海等水体的水量、水位、水质、流速等情况

一般有水污染的工业企业、污水处理设施以及排污管道出口等，均应布置在河流下游;居住用地、水源地则应安排在河流上游。

防洪标准(20年、50年、100年一遇)

4)气候条件：包括风象、气温、日照等

风向是指风的吹动方向，一般分为8个方位或16个方位观测。风速是指空气流动的速度，通常用米/秒表示

把有污染的工业用地布置在当地盛行风向的下方，即工业区应位于居住区的下风向。风速对污染性工业的布局影响很大。一般是风速越大，污染物越易扩散，污染程度就越低。

气温是指离地面1.5m高的位置上测得的空气温度。大气温度随高度的增加而递减。

建筑物的布置，一般均以东南向为宜，以取得较好的采光条件

城市用地评价：城市用地的评价主要体现在三个方面，分别是城市用地的适用性评价、建设条件评价和经济性评价。

城市用地的适用性一般可分为三类。

(1)一类用地

一类用地即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。其具体要求是：(a)地形坡度在10%以下，符合各项建设用地的要求;(b)土质能满足建筑物地基承载力的要求;(c)地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度;(d)没有被百年一遇洪水淹没的危险;(e)没有沼泽现象或采到简单的工程措施即可排除地面积水的地段;(f)没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。

(2)二类用地

二类用地即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。其具体情况是：(a)土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施;(b)地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施;(c)属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5米，需采取防洪措施;(d)地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程;(e)地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善;(f)有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。

(3)三类用地

三类用地即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差，其具体情况是：(a)地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建;(b)地形坡度超过20%以上，布置建筑物很困难;(c)经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5米;(d)有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用;(e)农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。

编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

城市总体规划：城市规划纲要的任务是研究确定总体规划的重大原则问题，经城市人民政府同意后，做为编制城市规划的依据。城市规划纲要的成果以文字为主，辅以必要的城市发展示意性图纸，其比例为1：2.5万-1：10万。城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设(或各项物质要素)的总体部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。

城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署、城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。

总体规划的具体内容包括：①确定城市性质和发展方向，估算城市人口发展规模，确定有关城市总体规划的各项技术经济指标;②选定城市用地，确定规划范围，划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓库、生活居住、大专院校、科研单位及绿化等用地;③布置域市道路、交通运输系统以及车站、港口、机场等主要交通运输枢纽的位置;④大型公共建筑的规划与布点;⑤确定城市主要广场位置、交叉口形式、主次干道断面、主要控制点的坐标及标高;⑥提出给水、排水、防洪、电力、电讯、煤气、供热、公共交通等各项工程管线规划，制定城市园林绿化规划;⑦综合协调人防、抗震和环境保护等方面的规划;⑧旧城区的改造规划;⑨综合布置郊区居民点，蔬菜、副食品生产基地，郊区绿化和风景区，以及大中城市有关卫星城镇的发展规划;⑩近期建设规划范围和主要工程项目的确定，安排近期建设用地和建设步骤;(11)估算城市近期建设投资。

国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的城镇体系规划，用以指导城市规划的编制。

城市人民政府负责组织编制城市规划。县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。

直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。

省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。

城市分区规划由城市人民政府审批。

城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。

城市详细规划：城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，是按城市总体规划要求，对城市局部地区近期需要建设的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其它公共设施作出具体布置的规划。

城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。

城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。

修建性详细规划的主要任务是以总体规划、分区规划或者控制性详细规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置，并根据建筑和绿化的空间布局进行环境景观设计，为各项建设工程的初步设计和施工图设计提供依据。

城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

(1)控制性详细规划的主要内容

①详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

②规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

③提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。

④确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。

⑤根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。

⑥制定相应的土地使用与建筑管理规定。

(2)修建性详细规划的主要内容

①建设条件分析及综合技术经济论证;

②作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图;

③绿地系统规划设计;

④工程管线规划设计;

⑤道路交通规划设计;

⑥竖向规划设计;

⑦估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级

居住区用地的构成：住宅用地，公共服务设施用地，道路用地，绿化用地，

城市规划确定的城市基础设施建设项目，应当按照国家基本建设程序的规定纳入国民经济和社会发展计划，按计划分步实施。

城市基础设施可以分为工程性基础设施和社会性基础设施。

工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。社会性基础设施则指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。

2.城市基础设施规划的主要内容

城市基础设施工程规划的内容除了包含城市基础设施工程系统的各专业工程规划外，还应包含与其关系最为密切的城市工程管线综合规划和城市用地竖向工程规划。具体如下：⑴城市交通工程规划;⑵城市给水工程规划;⑶城市排水工程规划;⑷城市供电工程规划;⑸城市燃气工程规划;⑹城市供热工程规划;⑺城市通信工程规划;⑻城市环境卫生工程规划;⑼城市防灾工程规划;⑽城市工程管线综合规划;⑾城市用地竖向工程规划。

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（责任编辑：lqh）

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