房地产经纪人

二、行纪：行纪是指当事人一方接受另一方的委托，以自己的名义为另一方的利益实施一定的法律行为并获得佣金的委任关系，这种委任关系通过行纪合同确立。

这种委任关系有两方当事人：一方是接受委托以自己的名义为委托人从事贸易活动的行纪人，如各类拍卖典当公司、进出口公司、期货公司就是行纪经纪人；农村经纪人以自己的名义联系好客户，将农户的农产品趸买趸卖，进行统一的交易，也是行纪的形式。另一方是委托行纪经纪人以行纪经纪人的名义为其从事贸易活动并向受托人支付佣金的委托人。

行纪合同关系具有以下主要法律特征：

第一，行纪合同是诺成合同、双务合同和有偿合同。行纪合同关系中，行纪经纪人负有为委托人办理买卖或其他商务交易的义务，而委托人则负有给付佣金的义务。双方当事人互享权利和互负义务。行纪合同关系只需要双方当事人之间的意思表示一致即告成立，是诺成合同；但是，行纪经纪人在确立居间合同关系时，应尽可能采用书面合同形式。

第二，行纪经纪人以自己的名义，为委托人从事交易活动。在行纪这种委任关系中，行纪人是以自己的名义来办理行纪业务的，如代购、代销、寄售等业务，就是行纪经纪人以自己的名义进行的商务活动。

在农村的行纪活动中，代购代销、委托购销和产品运销等行纪纪营形式较为普遍。由于农村以户为单位的生产特点，单独农户难以有较大的生产规模，因此以行纪的形式与数量众多的农户确立委任关系，以行纪经纪人的名义对外统一经营，是农村行纪经纪人提升竞争优势，搞活农产品销售的有效做法。

第三，行纪经纪人的交易决策应为委托人的利益计算。在行纪这种委任关系中，所发生的权利义务最终要归属于委托人，因此，行纪经纪人在为与第三人的交易作决策时，要审慎计算委托人的利益。根据我国《合同法》第418条规定：“行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意，行纪人补偿其差额的，该买卖对委托人发生效力”。

行经人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人。

第四，行纪经纪人按照委托人的指示采购和销售的物品，其所有权归委托人。

第五，行纪经纪人自己承担交易行为所产生法律后果。在行纪委任关系中，行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。第三人不履行义务致使委托人受到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任，但行纪人与委托人另有约定的除外。

需要强调的是国家实行特许经营的商品和服务在未经许可的情况下，经纪人不得以行纪的方式开展经纪活动。

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（责任编辑：中大编辑）

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