房地产经纪人

例题4：2005年5月，甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。甲房地产开发公司欲将在建工程向银行抵押贷款，该公司章程无相关规定的，需经(    )同意。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．董事会或股东大会    B．全体股东    C．董事长    D．总经理

答案：A

解析：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

例题5：下列关于已出租房屋抵押的表述中，不正确的有(    )。(2006年房地产经纪人制度试题)

A．抵押权实现后，买受人可以解除租赁关系

B．抵押权实现后，买受人应当继续保持租赁关系至原租赁合同终止日

C．因租赁在前抵押在后，租赁权可以对抗抵押权

D．承租人可以要求撤销抵押权

E．买受人与原承租人应变更原租赁合同的相关条款

答案：ADE

解析：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

例题6：王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。 下列关于李某将抵押后的房屋出租的表述中，正确的为(    )。(2006年房地产经纪人制度试题)

A．该租赁关系不得对抗已登记的抵押权

B．抵押权实现后，该租赁合同对受让人具有约束力

C．李某将已抵押的房屋出租时，如果李某未书面告知承租人该房屋已抵押的，李某对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D．如果李某已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担

答案：ACD

解析：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

例题7：2005年10月，甲房地产开发公司委托乙建筑公司承建其开发的小区。2006年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2007年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己所开公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。下列关于郑某将出租房屋抵押给银行的表述中，正确的为(    )。（2007年房地产经纪人制度试题）

A．郑某在抵押出租房屋前，应当征得刘某的同意

B．郑某与银行之间的房地产抵押合同是郑某和银行之间借款合同的从合同

C．郑某是抵押人，银行是抵押权人

D．郑某应当将房屋已出租的情况告知银行

答案：BCD

解析：以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

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（责任编辑：中大编辑）

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