房地产经纪人

第三章房地产开发经营

第四节 房地产广告管理

房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。为了加强房地产广告管理，规范房地产广告制作单位、发布单位以及房地产广告用语等行为，1998年12月3日国家工商行政管理局发布了重新修订的《房地产广告发布暂行规定》，对房地产广告作了以下规范性的规定：

一、房地产广告应当遵守的原则及要求

发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

二、禁止发布房地产广告的几种情形

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。虚假内容主要是指：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

(5)权属有争议的;

(6)违反国家有关规定建设的;

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

三、发布房地产广告应当提供的文件

发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：

(1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(4)工程竣工验收合格证明;

(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售许可证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

(7)工商行政管理机关规定的其他证明。

四、房地产广告的内容

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

(1)开发企业名称;

(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;

(3)预售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

五、房地产广告的要求

(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间;

(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限;

(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离;房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当;

(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明;

(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积;

(6)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容;

(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;

(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明;

(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺;

(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期;

(11)办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。依照法律法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中有关办理户口的内容应当表述清楚、明白，标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解;

(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明;

(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

复习思考题

1.城市规划的编制分为哪几个阶段?

2.城市总体规划和详细规划的任务各是什么?

3.简述城市规划与房地产开发的关系。

4.城市规划的审批权限是如何规定的?

5.城市规划的实施管理有哪几部分内容?

6.什么是建设项目选址意见书?

7.什么是建设用地规划许可证?怎样办理建设用地规划许可证?

8.建设工程规划管理的主要内容是什么?

9.在城市规划区内取得建设用地应经过哪两道程序?

10.什么是建设工程规划许可证?

11.办理施工许可证应具备哪些条件?

12.建设工程质量管理的原则是什么?

13.如何对建设工程质量实施监督管理?

14.对房屋建筑工程的质量保修期限有哪些具体规定?

15.简述工程竣工验收的条件和程序。

16.简述房地产开发项目质量责任的主要内容。

17.发布房地产广告应当提供哪些文件?禁止发布房地产广告的情形有哪几种?

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（责任编辑：lqh）

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