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三、业主、业主大会及业主委员会

为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，原建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、管理规约等作了明确规定。

(一)业主及其权利、义务

1．业主在物业管理中的地位

业主指物业的所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。

单个业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对其建筑物专有部分享有占有、使用；收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 

例题：居住在某居民小区三号楼一层的张某不愿交纳电梯维修费用，并表示绝不乘坐电梯。下列说法中，正确的是(    )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)

A．李某不同意维修电梯，因而有权拒绝交纳电梯维修费

B．李某放弃了乘坐电梯的权利，因而可以免除其交纳电梯维修费的义务

C．李某有权放弃对电梯维修的权利和义务

D．李某应当交纳电梯维修费

答案：D

解析：《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。”

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

例题：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权(    )。（2008年房地产估价师制度试题）

A．属于房地产开发企业

B．属于业主共有

C．属于物业服务企业

D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

答案：D

解析：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

具体地说，在物业管理中，业主具有以下权利：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；

(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；  

(4)参加业主大会会议，行使投票权；   

(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

(10)法律、法规规定的其他权利。

业主的义务有：

(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；  

(3)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

(5)按时缴纳物业服务费用；

(6)法律、法规规定的其他义务。

单个业主的上述权利是由法律和管理规约及物业服务合同来保障和维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。

 

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（责任编辑：中大编辑）