房地产经纪人

第六章 房地产价格

第一节 房地产价格的特点、形成原理和影响因素

一、特点 二、基本原理 三、影响因素

第二节 房地产价格构成

第三节 房地产价格评估的主要方法

1、房地产价格的特点：①房地产价格是关于房地产权利的价格，同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格；②房地产价格具有显著的个别性；③房地产价格的总体水平具有周期性循环和螺旋式上升的特点；④房地产价格有多种表现方式。

2、房地产价格形成的基本原理：⑴预期原理；⑵资本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸变动原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和适合原理。

3、影响房地产价格的因素：⑴不同性质的影响因素；⑵不同影响范围和结果的因素。

4、不同影响范围和结果的因素：①一般因素：导致城市与城市之间的价格差异；②区域因素：导致城市内部不同地区之间的价格差异；③个别因素：实物状况、区位、权益。

5、目前在中国，可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要：营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。

6、一宗具体房地产商品价格可以从三个方面来考察：①是房地产商品开发建设的成本；②是房地产商品的经济效用；③是市场上同类房地产商品的成交价格。

房地产估价的三大基本方法：成本法、收益法和比较法。

7、房地产价格的筛选的标准是：①用途与对象房地产相同；②规模与对象房地产相当；③建筑结构与对象房地产相同；④交易类型、交易情况与对象房地产相同；⑤成交日期与对象房地产的做人时点应尽量接近；⑥处于对象房地产的同一供需圈。

8、建立价格可比基础的四个方面的统一：⑴统一采用单位价格；⑵统一付款方式；⑶统一面积内涵和单位；⑷统一币种或货币单位。

9、进行价格调整的方法有两种：直接调整法（或称金额调整法，用货币表示）和百分比调整法。

10、价格偏差的特殊因素有以下几种：⑴有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易；⑵有特别动机的房地产交易；⑶交易双方信息不对称；⑷其他特殊的交易情形。

11、收益法理论依据：预期原理、资本化原理。

用收益法求得的价格称为收益价格。

12、资本化方式有两种：直接资本化法和贴现的资本化法。

房地产价格=房地产净收益×收益倍数

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（责任编辑：中大编辑）

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