房地产经纪人

市场调研方法分类

市场调研方法可分为两大类，一类是按选择调研对象来划分，有全面调研、重点调研、典型调研、抽样调研等；另一类是按对调研对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。市场调研人员可根据具体情况选择不同的方法。

（一）按调研对象划分

1．全面调研
全面调研又叫普查，是对调研对象总体所包含的全部单位进行调研。如果把一个城市人口的年龄、家庭结构、职业分布、收入分布等情况系统地调研了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于普查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调研周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威部门的普查结果，如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。
［案例2—1］
北京房地产市场普查方案
就北京房地产市场调研而言，可作如下调研方案，以求达到这样一种状态：“没有不能回答的市场数据问题”。
（1）物业性质分类
可流通物业和不可流通物业。可流通物业被称为市场调研对象，是调研系统主要的关注对象。不可流通物业，随时关注它是否和怎样进入流通市场；例如期房预售、补交地价或增办产权后存量房销售、旧房包装进入租货市场、非产权房进入交易市场冲击供求变化，甚至改变房屋用途等等。
（2）物业类型分类
从经营收益的原理，可将房屋按惯例分为商业用房和居住用房两大类。商业用房以用途为调研单位，又可细分为商场、写字楼、厂房及其他类物业（公路、桥梁、机场等其他可交易的房地产类别）。居住用房以住宅单元为单位，分为别墅、公寓、普通住宅。
（3）物业档次分类
每类物业根据实际情况又分为各种档次。如甲、乙、丙级物业或其他情况。如商业可分为大型商场、普通百货店、小型专营店、零售摊位等。这种细分的目的是为了准确了解同类物业的竞争和发展空间，便于说明客户们需要的实际调研问题。
（4）物业区位分析
每类物业根据实际情况又分为各类区位，区位的划分便于进行更有力的市场调研分析。对北京市的物业区位有三类分区方法：一是将城区分为东南西北中，目前已经形成东部外商办公区、西部国家办公区、北部高档住宅区、南部迟开发区和中部旧城保护区的局势。二是按环线分类，这种分类方式是将交通放在首要地位，环线边上的物业在档次分类上会优先得分。可以分为二环内、二三环间、三四环间、四五环间、五环外、远郊等。三是按行政城区分类，即东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、怀柔、通州、顺义和丰台等各大区和远郊各区县。这是目前市场调研常规分类方式，便于处理从政府统计部门得到的有关数据。还有一些不常用的方法，如将所有物业标注上后，看物业所聚的地点，分类分区，如公寓1区、写字楼5区等。或者根据全国通行的邮政编码分区，如100052区的标志性建筑物用此号，其次从100052至199052编号，这是写字楼的号，公寓则从200052至299052开始。这样的优点是便于对所有物业进行编号，编好后一看即知编号类别及物业地点等。或将内环地铁线的物业定为0区，这样以0区为“井口”在北京市地图上写一个大“井”字，如果东部为始，则东向为1区，东北、北、西北、西、西南、南、东南依次为2至8区，这样远郊区县则编为9区。每区再分为十类（物业类型），每类再行编号，这样，每个物业都会有一个如同股票代码一般的编号。
（5）物业供应分析
分为现房与期房，几个关注的重点分别是：①对国家计划的期房预建项目的关注和在建项目工期进度的关注。②历史供应量数据和未来供应量几种变化方式。③各类物业以具体单位或面积来论，而不是以楼盘总建筑面积而论。④区分综合物业不同功能，并关注它们功能上的变化。
（6）物业销售分析
对市场上可销售的物业进行处理，关注的重点是销售价格和成交量变化。这些数据一方面要从政府有关交易统计中获得，另一方面要从房地产经纪机构和房地产开发企业的销售现状中去把握。销售分析除有利于未售项目的策划外，也利于有效分析市场需求量。
（7）物业租务分析
对可租物业市场进行处理，关注物业的租金变化和空置率变化。
（8）市场其他方面调研
如土地供给、地价变化、资金流向、金融政策、政府法令，甚至从业人员劳动力市场等，这些非常规、非主流的调研可根据调研系统的实际收益情况来进行。
2．重点调研
重点调研是以有代表性的单位或消费者作为调研对象，进而推断出一般结论。采用这种调研方式，由于重点被调研的对象数目不多，企业可以用较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调研高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调研对象，往往这些大户对住宅需求量、对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调研结果难免有一定误差，市场调研人员应引起高度重视，特别是当外部环境发生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少，在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调研对象，并对调研结果认真分析，只有这样的市场调研结果才能为企业制定策略提供有用的根据。
3．典型调研
典型调研是根据调研的目的和要求，在对所研究对象进行全面分析的基础上，选择少数有代表性的单位作为典型，进行深入周密的调查研究，所谓“解剖麻雀”就是典型调研。典型调研要求搜集大量的第一手资料，搞清所调研的典型中各方面的情况，作系统、细致的解剖，从中得出用以指导工作的结论和办法。典型调研适用于调研总体同质性比较大的情形。同时，它要求研究者有较丰富的经验，在划分类别、选择典型上有较大的把握。
实施典型调研的主要步骤是：
（1）选择典型调研单位。根据研究目的，通过多种途径了解研究对象的总体情况；从总体中初选出备选单位，加以比较，慎重选出有较大代表性的典型；
（2）进点（典型）调研，具体搜集资料；
（3）分析研究资料，得出结论。典型调研的特点在于：调研单位少，且调研单位经过全面分析选择，具有代表性，便于进行深入、具体、周密的调研。典型调研和全面统计结合，既可以掌握全面情况，又具有典型材料，为分析问题、解决问题提供了丰富生动的资料。典型调研可以弥补其他调研方法的不足，为数字资料补充丰富的典型情况，在有些情况下，可用典型调研估算总体数字或验证全面调研数字的真实性。房地产市场调研中典型调研方法主要运用在大客户的调研和为其他调研的补充或验证。
 
4．抽样调研

抽样调研就是从调查对象全体（总体）中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断总体特征的方法。从调查对象总体中抽取样本的技术，就是抽样技术。抽样技术的优劣将直接影响样本的代表性，影响调研结果的可靠性。抽样调研大体上可以分成两大类：一是随机抽样，二是非随机抽样。

随机抽样最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有平等的机会，这样的事件发生的概率是平等的，于是可以根据调研的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分为3种：①简单随机抽样，即整体中所有个体都有同等的机会被选作样本；②分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；③分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的，分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后再将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本。而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类之间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本所构成。

非随机抽样是指市场调研人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为3种具体方法：①就便抽样。也称为随意抽样调研法，即市场调研人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头上任意找一些行人询问其对某产品的看法和印象。这在商圈调研中是常用的方法。②判断抽样。即市场调研人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法；当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此法能起到一定效果；③配额抽样。即市场调研人员通过确定一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调研人员从各组中任意抽取一定数量的样本。

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