房地产经纪人

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

1.全国人大常委会审议通过的法律的效力低于( )。

A.部门规章

B.司法解释

C.行政法规

D.宪法

答案：D

解析：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。

2.以下属于部门规章的是( )。

A.《城市房地产管理法》

B.《城市房地产开发经营管理条例》

C.《房屋登记办法》

D.《城市房地产抵押估价指导意见》

答案：C

解析：《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产抵押估价指导意见》分别属于法律、行政法规、地方性法规和规范性文件。

3.下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是( )。

A.15周岁自己挣钱生活的孤儿

B.17周岁生活费来自父母的学生

C.19周岁一直未参加工作的待业青年

D.20周岁不能辨认自己行为的精神病人

答案：C

解析：在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。

4.对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过( )年提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

A.2

B.5

C.10

D.20

答案：D

解析：对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

5.商品房买卖合同为( )。

A.非典型合同

B.单务合同

C.从合同

D.要式合同

答案：D

解析：要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，商品房买卖合同依据《商品房买卖合同》示范文本。

6.按《担保法》规定，合同中约定的定金数额不能超过主合同标的额的( )。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

答案：C

解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。

7.下列行为中，不属于房地产交易的是( )。

A.房地产买卖

B.房地产抵押

C.房屋租赁

D.房地产设立地役权

答案：D

解析：房地产设立地役权，属于担保物权。

8.《反不正当竞争法》不禁止的行为是( )。

A.假冒行为

B.虚假的宣传行为

C.销售合同中的折让条款

D.给予购买人回扣的行为

答案：C

解析：在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处;对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处。

9.下列关于定金和违约金的表述中，正确的是( )。

A.不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付

B.约定的定金额超过法定限额则全部定金条款无效

C.定金和违约金只能选择其一适用

D.定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款

答案：C

解析：定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用。预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

10.下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。

A.“鸟巢”场馆建设用地

B.国家大剧院建设用地

C.地方政协办公用地

D.上市公司办公用地

答案：D

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

11.下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。

A.国有土地使用权出让市场是土地一级市场

B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让

C.集体土地不经征用不得出让

D.国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

答案：B

解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

12.甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权2周年时建成综合楼一座，底层为商铺、二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为( )年。

A.38

B.40

C.48

D.50

答案：C

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，综合或其他用地土地使用权出让最高年限50年。50-2=48年。

13.国有土地租赁期限在( )以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

A.3个月

B.6个月

C. 9个月

D.一年

答案：B

解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

14.不属于城市规划的实施管理范畴的是( )。

A.建设项目选址意见书

B.建设工程施工许可证

C.建设用地规划许可证

D.建设工程规划许可证

答案：B

解析：城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。

15.下列关于城市总体规划的表述中，错误的是( )。

A.城市总体规划的规划期限一般为20年

B.城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排

C.城市的总体规划由城市人民政府审批

D.城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见

答案：C

解析：直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

16.房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由( )认定。

A.拆迁人

B.拆迁主管部门

C.房地产登记机构

D.规划行政主管部门

答案：D

解析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

17.下列关于建设工程招标的表述中，错误的是( )。

A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标

B.属于外国政府援助资金的项目必须招标

C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动

D.工程招标代理机构资格分为甲、乙两级

答案：C

解析：依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。

18.在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是( )。

A.供热系统为1个供暖期

B.电气系统为1年

C.装修工程为2年

D.卫生间防渗漏为2年

答案：C

解析：供热系统为2个供暖期，电气系统为2年，卫生间防渗漏为5年。

19.某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至( )。

A.2006年1月9日

B.2008年1月9日

C.2009年1月9日

D.2011年1月9日

答案：C

解析：保修期自商品住宅交付之日起计算。

20.商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。

A.中介服务

B.房屋结构

C.装饰装修

D.物业管理

答案：C

解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

21.税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当( )。

A.重新申报成交价

B.按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金

C.书面说明成交价偏低的原因

D.按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金

答案：D

解析：税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

22.《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。

A.2

B.3

C.4

D.5

答案：D

解析：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

23.下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。

A.未竣工的预售商品房不得再行转让

B.尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房

C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度

D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价

答案：B

解析：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

24.当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失( )为标准适当减少。

A.15%

B.20%

C.25%

D.30%

答案：D

解析：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

25.按《合同法》规定，房屋租赁期限( )。

A.不得超过10年

B.不得超过15年

C.不得超过20年

D.不受限制

答案：C

解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

26.下列关于抵押的表述中，错误的是( )。

A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B.公立学校的教学楼不得抵押

C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提拱担保或者增加担保以弥补不足

D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押房地产

答案：D

解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产。

27.房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易( )的减少。

A.税金

B.成本

C.手续

D.要件

答案：B

解析：房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。

28.由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有权人应当申请房屋所有权( )。

A.房屋更正登记

B.房屋注销登记

C.房屋所有权变更登记

D.房屋撤销登记

答案：C

解析：房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。

29.新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由( )。

A.房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记

B.业主委员会申请房屋登记

C.物业服务企业申请房屋登记

D.房屋登记机构直接登记

答案：A

解析：《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

30.房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限，应为( )个工作日。

A.1

B.7

C.10

D.30

答案：C

解析：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：抵押权、地役权登记，10个工作日。

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（责任编辑：gnn）