房地产经纪人

例题3：2008年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2009年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2010年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2010年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2011年3月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

问题：王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（    ）元。

A．100 

B．140  

C．1100

D．1540

答案：B

解析：5000元/m2´80m2=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。2009年12月22日，【2009】157号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，（440000－40000）´5%´7%=140元。

 
例题4：城市维护建设税是随(   )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。（2004年房地产估价师制度试题）

A．增值税   B．财产税      C．消费税　   D．流转税      E．营业税

答案：ACE

解析：城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

 (4)与住房营业税征收管理有关问题的介绍：

1) 2009年12月22日，国家财政部、国家税务总局发布财税【2009】157号文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

例题：《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定，自2010年1月1日起，个人将购买超过(    )的普通住房对外销售的，免征营业税。

A．2年（含2年）     B．3年（含3年）   

C．4年（含4年）     D．5年（含5年）

答案：D

解析：自2010年1月1日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2)普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局  财政部  建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

3)个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：①属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；②属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；③属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

上述证明材料必须提交原件。

税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。

对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》中第四条有关购房时间的规定。

对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

例题1：2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。 该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。（2007年房地产估价师考试试题）

1．王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为(    )元。

A．100    B．140   C．1100   D．1540

答案：D

解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。5000元／㎡×80㎡=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7％，440000元×5％×7％=1540元。

例题2：城市维护建设税是随(   )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。（2004年试题）

 A．增值税   　B．财产税   C．消费税    D．流转税    E．营业税

答案：ACE

解析：城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

 

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