房地产经纪人

三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(一)

张某拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：张某如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。张某委托A房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺，并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了A房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年2个月的租金收入。后来李某找到王某，游说王某委托李某个人为其承租商铺，李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有李某的签名，出租方有张某的签名，李某向张某出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。

81.关于张某与A房地产经纪机构订立的委托合同一事，下列表述中正确的有(　　)。

A.有效

B.无效

C.效力待定

D.该合同由李某个人承担责任

82.关于佣金和“好处费”，下列表述中不正确的有(　　)。

A.李某个人不能收受“好处费”

B.A房地产经纪机构收取的佣金应按合同约定的标准，但应当符合国家有关规定

C.如果该经纪业务未做成，张某自愿支付给李某“跑路费”，李某就可以收取

D.如果该经纪业务未做成，而委托合同约定：A房地产经纪机构仍可以要求张某支付从事该经纪活动支出的必要费用1200元。A房地产经纪机构据此收取了张某1200元

83.下列关于上述房屋租赁合同的表述中，正确的有(　　)。

A.有效

B.无效

C.经过王某签名确认后有效

D.如果租赁期限为12年，即使王某在其上签名确认，该租赁合同仍然无效

84.若王某在承租期内，因张某不能归还银行到期的抵押贷款，银行依法行使抵押权，处分该商铺，则下列表述中正确的有(　　)。

A.王某的装修损失由张某承担

B.李某如果告知王某该商铺已抵押，王某仍然委托李某订立租赁合同，李某不对王某的装修损失承担责任，A房地产经纪机构也不承担责任

C.银行不承担王某的装修损失

D.该租赁合同因未经银行书面同意而无效，A房地产经纪机构和李某因此不对王某的装修损失承担责任

85.下列关于李某的上述经纪业务活动的表述中，正确的有(　　)。

A.李某私自收取“好处费”违规，其他行为不违背经纪人执业的基本规范

B.李某如将收取的“好处费”上交A房地产经纪机构，就不存在其他违规行为

C.即使李某未收取“好处费”，仍然存在违规行为

D.该经纪业务如对王某造成损失，则A房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任

86.该商铺的租赁合同未经银行书面同意，银行因此享有的权利义务有(　　)。

A.宣布该租赁合同无效

B.追究张某的违约责任

C.从发现张某擅自出租商铺之日起，直接收取王某应当支付的房屋租金

D.一旦发现张某擅自出租商铺，立即将承租户王某驱逐

(二)

甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)经纪人吕某与客户王某洽谈一笔房地产买卖经纪业务，吕某私下告诉王某他有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为他同时还在其他经纪机构兼职。后来，吕某代表甲公司与王某订立房屋买卖经纪合同。合同约定：吕某接受委托，代理王某购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，甲公司和吕某本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。吕某通过乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)寻找到房源，并与乙公司签订房屋买卖合同，合同约定乙公司将丙公司的一间办公用房过户给王某，转让价格为90万元，其中80万元支付给丙公司，余下10万元吕某收取1.8万元佣金，8.2万元归乙公司。王某按吕某的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前吕某代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同丙公司办理了抵押登记，担保了丙公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。王某因此与甲公司发生纠纷。

87.下列关于甲公司与王某订立的房屋买卖经纪合同的表述中，正确的为(　　)。

A.代理不成功，不该收取5000元佣金

B.代理不成功，可以按约定收取经纪成本费用800元

C.可以约定甲公司对该办公用房是否存在租赁、抵押等权利瑕庇不承担责任但吕某应承担责任

D.代理不成功，经纪机构不应收取任何费用

88.该办公用房的所有权人为(　　)。

A.给丙公司贷款的建行

B.丙公司

C.王某

D.乙公司

89.乙公司在该笔经纪业务中存在的违法行为是(　　)。

A.赚取差价

B.其与吕某订立的房屋买卖合同

C.未调查丙公司委托其出售的办公用房是否存在租赁、抵押

D.未通知吕某所在的甲公司

90.对于王某的损失，他应首先找(　　)承担责任。

A.甲公司

B.经纪人吕某

C.乙公司

D.丙公司

91.吕某在从事该笔经纪业务中的违法行为为(　　)。

A.在其他经纪机构兼职

B.到乙公司寻找房源

C.与乙公司订立房屋买卖合同

D.未调查清楚办公用房的具体情况

(三)

叶某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)购买一套乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的期房，叶某需要甲公司代办购房手续及银行贷款。商品房交付后，叶某又提出了退房的要求。

92.商品房预售的一般流程内容包括(　　)。

A.叶某委托甲公司寻找中意楼盘

B.叶某查询该楼盘的基本情况

C.叶某与乙公司签订商品房预售合同

D.甲公司与乙公司签订商品房预售合同

93.如对房屋面积误差处理方式未做约定，商品房交付后，叶某有权退房的理由是(　　)。

A.面积误差比绝对值等于3%

B.面积误差比绝对值超出3%

C.甲公司从中赚取差价

D.乙公司未申请商品房预售合同登记备案

94.叶某预购商品房期权设定抵押应符合的条件为(　　)。

A.不得设定最高额抵押

B.抵押所担保的债权仅限于购买该商品房的贷款

C.叶某必须委托房地产经纪公司代办抵押贷款手续

D.符合国家关于商品房预售管理的规定

95.甲公司规避合同风险要(　　)。

A.使用自拟合同

B.与乙公司建立友好合作关系

C.审查叶某的履约能力

D.与叶某约定解决争议的方法

(四)

王某委托A房地产经纪公司(以下简称A公司)为其购买一套二手房，并约定佣金为房价款的4%。A公司委派房地产经纪人张某承办该业务。张某给王某介绍了一套业主李某的房屋，王某在张某带领下查验房屋后同意购买。随后，王某、张某、李某共同商谈成交手续事宜。

96.下述做法错误的为(　　)。

A.A公司与王某、李某共同协商签订居间合同

B.A公司先收“看房费200元”，再带王某去看李某的房屋

C.张某应为王某、李某的个人隐私保守秘密

D.A公司应为王某、李某的个人隐私保守秘密

97.在王某、李某进行该房屋买卖合同洽谈的过程中，张某不得(　　)。

A.与李某一起有意隐瞒所售房屋的重大缺陷

B.暗示王某、李某通过私下成交省去佣金，自己收取一点辛苦费

C.授意王某、李某虚构较低的成交价格以少缴纳税费

D.将房屋转让所涉及的税费告诉王某和李某

98.假如王某、李某达成买卖协议，关于佣金收取，下列做法中正确的为(　　)。

A.张某收取佣金，可以不用开具发票

B.王某可以以房价款4%的佣金超过国家规定的标准为由，拒付佣金

C.A公司可以向王某、李某各收取房价款2%的佣金

D.按事先约定，王某应当向甲公司支付房价款4%的佣金

99.王某、李某达成买卖意向后，签订房屋买卖合同时正确的做法为(　　)。

A.A公司与王某签订房屋买卖合同

B.A公司与李某签订房屋买卖合同

C.王某与李某签订房屋买卖合同

D.A公司委托张某与李某签订房屋买卖合同

100.王某、李某共同申请房地产转移登记时，应提交的文件为(　　)。

A.签订的房屋买卖合同

B.签订的房屋居间合同

C.李某的房地产产权证书

D.A公司的申请书

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（责任编辑：lqh）

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