房地产经纪人

第一章 房地产经纪概述

第四节 房地产经纪的产生与发展（二）

3.中国台湾地区房地产经纪行业的发展(1949年以后)

第一阶段：传统时期(1970年以前)。20世纪70年代以前，台湾民间出售房屋的传统做法是由业主自行张贴“吉屋出售”的红纸条，或通过亲朋好友、左邻右舍提供资讯，寻找买主。当时的房地产买卖介绍人多以个人“跑单帮”方式操作，没有固定的营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例，成交后的酬劳主要是赚取差价或收受红包。这一时期，以介绍地产买卖居多，由于土地交易的金额庞大，一般由“土地登记代理人”或是当地的知名人士或民意代表，利用其人际关系撮合买卖。此时，房地产经纪人多为兼职性质的土地掮客，房屋买卖掮客并不多见。

第二阶段：中介雏形时期(1971～1980年)。1971年左右，台湾开始出现房地产介绍人的行业，从事代客买卖、租赁业务。随着成屋交易的增加，介绍零星户买卖的掮客大量出现。当时由于缺乏有效法令的规范，房地产交易纠纷四起，台湾地区政府于1974年明令禁止以介绍房地产买卖为业务的公司设立登记。直到1977年，励行建设公司成立，成为首家以“建设公司”为名义，从事房屋中介买卖的企业，虽有中介之实，但无中介之名。然而这种中介雏形实际上已由个人跑单帮逐渐发展为有组织的中介机构。

第三阶段：零星户时期(1980～1985年)。随着经济发展及房屋投资建造能力的提高，房产交易趋于活跃。在此期间，零星住户(中古屋)的成交量约占整体房地产市场交易的64%，促使零星户销售业迅速发展，“零星屋代销公司”应运而生。这类公司可分为普专、高专两种形态：①普专形态：指公司经纪人员的职称为普通专员。普专公司的人员较多，流动率高，员工虽有底薪保障，但奖金较低，并有固定上班时间和业绩要求。②高专形态：指高级专员公司，其员工没有底薪，但奖金较高，他们没有固定上班时间和业绩要求，以单打独斗型的中介为主，个人与公司双方可对分佣金收入。这个阶段的从业人员大多具有房地产中介经验，促使交易效率显著提升，为日后的专业经营打下了基础。

第四阶段：中介公司建立时期(1985～1991年)。1984年底，台湾“经济部”正式开放“房屋介绍公司”办理登记，为创办房地产中介公司提供了有力保障。1985年7月，以店面形态营运的太平洋房屋成立，并引进日本三井的中介制度，推行房屋中介直营体制，引发了台湾房地产中介业的首次革新。同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成为第一家以中介为公司名称的企业。1986年5月，由住商不动产与信义房屋建立“大台北不动产中介联盟”(后于1988年改组更名为“住商不动产中介联盟”)，开启了中介业加盟连锁经营新的一页。1987年8月，侨福房屋成立，成为台湾首家美式中介公司。随后，国外中介经营业务陆续引进台湾，促使中介经营范围多面发展，房屋中介公司纷纷登记注册，仅1987年就达340余家，进入由暗变明、全面经营的新时期。1987年11月，“经济部”在商业团体分类标准中增列了“房屋中介商业”类目，并准予成立公会。1988年3月，确定“内政部”为房屋中介业的主管机关，从而使房屋中介业在主管机关及商业分类上得到应有的归属与定位。1990年以来，台湾房地产中介业的经营模式由楼面式营业转向店面经营，由直营连锁发展到加盟连锁经营。

第五阶段：中介发展时期(1991～1996年)。这个时期，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。1991～1993年期间，台湾房地产中介业大幅扩张经营范围，开拓全面服务，包括成屋预售、商业中介、租赁、投资管理等项目。此间加盟式中介业不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。1990年，因受市场不景气的影响，部分中介公司缩小编制，减少据点以作应变。薪奖结构一般采用无薪高奖或高薪低奖，通过调整薪奖制度来构筑业务动力。随着民众收入水平提高，房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。因此，注重品牌的店头经营式业者大举兴起，成为行业的主导，呈现出以满足客户需求、提升自身专业形象的新趋势。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度，行业公会推动不动产资讯的流通化，编印出版不动产成交行情公报，以此交流信息，促进流通，推动行业发展。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。

4.西方国家房地产经纪行业发展概况

西方国家房地产经纪行业在其早期阶段，也曾出现过各种各样的问题。以美国为例，早期(19世纪90年代)房地产经纪人在开展活动时，主要靠个人资信担保，各州政府对房地产经纪人的资格及执业行为都没有相关的法律加以管理。在这种情况下，房地产经纪业不可避免地出现了标准不统一，从业人员队伍良莠不齐的状况，部分房地产经纪人在利益的驱动下，采取不正当的经营手法，如提供虚假信息、不兑现承诺、不合理收费等，严重损害了客户的利益。但是，一些 诚实的房地产经纪人自发组建了各个地方的房地产经纪行业协会。1908年，众多地方性房地产经纪行业协会联合起来，建立了全国的房地产经纪行业协会——全美房地产经纪人协会(National Associationof Realtor，简称NAR)。NAR通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理。一是建立了高标准的行业从业人员 职业道德规范，这不仅是全美历史上第一个行业道德规范，至今仍是约束人数众多(2012年超过100万人宣誓恪守该规范)、高标准(其要求房地产经纪人承担的责任义务均高于各州法律所要求的标准)的行业道德规范，这是美国房地产经 纪行业在社会公众中树立优良形象的基石;二是建立房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统(MLS)。1897年，一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单，此后，各个地区的房地产经纪行业协会建 立起各个地区的MLS，NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量 新的购房人进入住房市场，MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS，全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式，就由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪机构之间的恶性竞争。1975年，MLS开始电脑化，此后，随着计算机技术的发展，MLS也引入了越来越多的信息技术，使房地产经纪人的工作更加便利、快捷，大大提高了房地产经纪行业促进房地产交易的社会经济功能。有数据显示，全美房地产交易中约82%的买方和85%的卖方都是通过房地产经纪人来实现交易的。目前，由于MLS系统集中了大量的房源信息以及客户信息，通过系统自身的信息分析与统计功能，可以使经纪机构对市场以及自身的发展状况有充分的了解，因此MLS也成为房地产经纪机构进行管理决策时必不可少的重要工具。目前世界上许多发达国家和地区都引入了MLS系统和独家代理制度。同时，许多西方发达国家都建立了比较强大的行业组织，通过行业组织的自律管理，规范房地产经纪行业。

从总体上看，西方发达国家的房地产经纪行业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度。西方发达国家的房地产经纪制度一般都以一定的法律形式，对执业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。同时，又注重发挥房地产经纪行业组织在教育培训和建立执业规范、职业道德、信誉制度方面的作用。当然，各国房地产经纪制度的形式和侧重点也有不同。美国自19世纪90年代房地产经纪行业出现一些问题后，各州政府就开始考虑利用法律进行监管。1917年，加利福尼亚州率先在这方面立下管理法案，后来各州政府也陆续立法，规范房地产经纪行业。尽管各州规定的具体条款有所不同，但基本精神是一致的，即通过规定房地产经纪人所应具备的各项资格、执照的颁发、执业行为的规范、相应的惩罚措施以维持其专业服务水准，保障大众的基本权益。德国有<住房中介法》对房地产经纪活动进行严格的规范。日本的房地产经纪制度沿袭了美国的房地产经纪制度，它的特点是政府对房地产经纪行业起着重要的规划、引导作用。< p="">

二、房地产经纪行业发展现状

(一)房地产经纪行业的规模

根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截至2017年底，取得全国房地产经纪专业人员资格的共65647人，全国共有2.7万家房地产经纪机构聘用了登记房地产经纪专业人员。保守估计，目前房地产经纪从业机构超过6万家，从业人员逾百万。

(二)房地产经纪行业的地位

按照《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2017)中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，即第K类。在这一大类中，又包括5个小类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动及其他房地产活动。其中的第三类即房地产中介服务包括：房地产咨询、房地产估价和房地产经纪等活动(见表1-2)。

联合国1971年颁布、1988年修订的《全部经济活动的国际标准产业分类索引》，将全部经济活动分为大、中、小、细四个层次。它将全部经济活动分为10个大类。其中不动产业属于第8类，该项的内容是金融业、不动产业、保险业和商业性服务业。其中，房地产经纪行业属于不动产业。与中国标准不同的是，不动产业并没有被划分为单独的类别，而是和金融、保险、商业性服务业放在一起。

在北美产业分类体系(NAICS)中(见表1-3)，关于房地产的分类为“房地产与租金租约服务”，这一类的代码为53。这一类又分为两大类：房地产、租金和租约服务。在房地产这一分类中，又分为三个小类：房地产出租、房地产代理和经纪、与房地产相关的其他活动。非常值得注意的是，房地产代理和经纪在房地产这一项目下被单列为一类，而其他中介服务活动如房地产估价则属于与房地产相关的其他服务的下一个分类级别。由此可见房地产经纪行业的地位。

从以上各种产业体系分类的情况看，房地产经纪业都是房地产中介服务业乃至房地产业中的重要组成部分。

三、房地产经纪行业发展展望

目前，房地产经纪行业正呈现出由传统房地产经纪行业向现代房地产经纪行业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：

1.信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展

传统的房地产经纪行业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易。其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部。从发达国家和地区房地产经纪行业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。例如，美国房地产经纪行业很早就建立了多重房源上市服务(MLS)系统，该系统整合了全行业的房源信息，使房地产经纪人从房源竞争转化到服务竞争，更加注重针对委托人的需要提供一系列专业化服务。而在我国，许多房地产经纪机构介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供市场调查、投资咨询、产品定位、营销策划等咨询服务;一些主要从事办公楼经纪的公司，为使用办公楼的公司提供选址、场地布置策划、搬迁方案策划和管理等;还有一些房地产经纪机构开始涉足房地产金融领域。这些都表明房地产经纪行业的生产服务和高附加值服务内容在日益加强。

2.行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展

传统的房地产经纪行业主要集中于住宅市场。住宅市场以买卖为主的流通方式使得房地产经纪行业并不太关注房地产使用过程中的问题，因此，从业人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作的知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销知识等。而作为现代服务业的房地产经纪行业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。从事这类业务的房地产经纪人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识，掌握为具体的对象产业服务所需要的房地产使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。房地产经纪行业的知识和技术密集程度大大提高，同时，专业化分工不断深化。从美国的情况来看，房地产经纪行业的专业化分工已深化到极为细致的层面。如从事仓储物业经纪业务的房地产经纪机构，甚至分化为港口仓储物业经纪、汽车制造业仓储物业经纪等专业类型。

3.以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速

近年来，浏览各大房地产专业网站和知名门户网站的房地产频道，是许多购房人了解存量房市场的必要环节，因此，网上门店已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。房源发布的网络化不仅大大提高了信息发布的速度、降低了信息发布的成本，还为客户提供了24小时的全方位信息获取平台。有些网站甚至在线提供房源的各类信息，包括经纪人对房源及其小区、周边环境的文字介绍、房型图、室内照片、小区照片与视频、周边街道的360度连续跟踪照片、地图、经纪人情况、小区业主(住户)对小区的评论等，并提供多种搜索、排序、筛选功能，大大方便了购房者。如果说互联网为房地产经纪行业的迅速发展创造了条件，那么自2013年以来，中国移动互联网的发展则为房地产经纪行业带来革命性的发展契机。目前移动互联网正以它更强的普及性和便利性、更快速的信息传播模式，将房地产经纪人员从电脑屏幕上解放出来，能更有效地搜集和传播信息、更稳定地保持与客户的联系。在网民(特别是移动互联网网民)数量急速上升的中国，这种以互联网为依托的新型房地产经纪业态具有不可估量的发展潜力，必将迅速发展。

4.企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本

传统的房地产经纪行业通常以单纯的知识、智力、劳务输出为主，企业规模以中小型为主，家族企业、小型合伙企业是房地产经纪行业常见的企业类型。随着房地产经纪行业向现代服务业的转型，特别是在这一过程中，房地产经纪行业技术、知识密集程度的提高，使得房地产经纪行业的规模经济更为明显。规模化房地产经纪机构必须具有雄厚的资金以及与之相匹配的现代企业制度。从发达国家和地区的经验来看，一些房地产经纪行业的龙头企业大多通过在资本市场上市而形成雄厚的资金实力，并在这一过程中建立起上市公司所必须具备的现代企业制度。因此，建立现代企业制度将成为房地产经纪行业内龙头企业的发展之本。

复习思考题

1.什么是经纪?

2.经纪服务有哪些主要方式?

3.什么是居间、代理、行纪?

4.经纪活动有哪些特征?

5.经纪和中介的关系是怎样的?

6.简述经纪、行纪和经销的关系。

7.佣金的性质是什么?它与信息费有什么区别?

8.经纪是如何产生和发展的?

9.什么是房地产经纪?按服务方式它可以分为哪两大类?

10.房地产经纪的必要性主要表现在哪些方面?

11.房地产经纪的具体作用有哪些?

12.按照《国民经济行业分类》的分类标准，房地产中介服务业包括哪

几类?

13.房地产经纪行业的性质有哪些?

14. 1949年以后，中国内地房地产经纪行业的发展主要有哪些阶段，各阶段

的主要表现有哪些?

15. 1949年以后，香港地区房地产经纪行业的发展大致经历了哪几个阶段?

各阶段的主要表现是什么?

16. 1949年以后，台湾地区房地产经纪行业的发展大致经历了哪几个阶段?

各阶段都呈现出什么样的特点?

17.房地产经纪行业从传统服务业向现代服务业转型主要有哪些表现?

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