房地产经纪人

第三章 房地产经纪机构的设立与内部组织

第一节 房地产经纪机构的设立与备案

一、房地产经纪机构的界定、特点与类型

(一)房地产经纪机构的界定

房地产经纪机构(包括分支机构)，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府建设(房地产)主管部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

《房地产经纪管理办法》第十四条明确规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”由此可见，房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的本法律主体，是将房地产市场中交易双方联系在一起的桥梁。同时，房地产经纪机构是统一承接房地产经纪业务、统一收取服务报酬的法律主体，也就是说，房地产经纪机构是房地产经纪人员从事房地产经纪活动、获得报酬所必须依附的经济实体。

(二)房地产经纪机构的特点

1.房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构

房地产经纪机构是一个依法设立的企业，从事具有中介性质的房地产经纪活动。房地产经纪机构致力于为房地产市场中的交易各方提供居间和代理服务，有效解决房地产交易过程中因当事人对房地产市场行情、交易标的、交易程序等不了解而交易阻滞等问题。房地产经纪机构所提供的服务使交易各方能够较为准确、及时地了解市场行情、交易标的和交易程序等信息，从而削弱房地产交易中的信息不对称，提高交易效率，保障交易安全。房地产经纪活动的成果以是否成交来体现，其服务收入的基本形式是佣金。

2.房地产经纪机构是轻资产类型的企业

房地产经纪机构是通过人力资本提供中介服务从而获取佣金收入的轻资产行业，其资金密集度低，持有资产相对较少经营效益的高低主要取决于企业治理结构、内部管理、人员培训、企业文化等“软”实力。尽管在信息化的时代，房地产经纪机构也必须配备大量的信息技术设备，但与钢铁、机械制造、物流等行业的企业相比较，房地产经纪机构的资产中，固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是商业模式、品牌、管理制度和专有技术等无形资产。与重资产类型企业相比，轻资产类型企业往往具有更好的成长性，随着房地产市场竞争的加剧，轻资产也是企业转型和变革发展的重要趋势之一。我国一些优秀的房地产经纪机构超高速的成长，不仅借势于中国房地产市场的快速发展，也得益于其轻资产的企业特性。同时，房地产经纪机构的轻资产特性，使得房地产经纪行业的进入门槛较低，其未来发展能适应行业新常态的需要。

3.房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围

无论在发达国家还是在中国，房地产经纪机构的企业规模都具有巨大的可选择范围。在美国，约有80%的房地产经纪公司为1～4人左右的小公司，但同时也存在着房地产经纪人数量达到1000人以上的大公司。目前在中国，员工逾万、分支机构过千家的超大型房地产经纪机构与10名以下员工的小微房地产经纪机构并存，在市场中都有生存和发展的空间。由于房地产的不可移动性，房地产经纪服务具有地域性，大多数房地产经纪机构通常会选择在其所熟悉的城市、市区或某一区域设店并提供相应的经纪服务。因此，即使是规模化的大型房地产经纪机构也不可能覆盖全部房地产市场，这为大量中小型房地产经纪机构创造了广阔的生存空间。

(三)房地产经纪机构的类型

房地产经纪机构有多种分类标准，如：按主营业务范围划分、按企业组织形式划分、按企业规模划分以及按经营模式划分等。在此主要介绍前两种。

1.按主营业务范围划分的房地产经纪机构类型

根据主营业务范围的不同，目前我国房地产经纪机构可分为以下几种类型：

(1)以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构

这类机构主要从事存量房经纪业务，以存量住宅的买卖、租赁经纪业务为主。这类机构大多数设立经营门店，主要承接个人或机构委托的存量住宅买卖、租赁经纪业务，如链家、21世纪不动产、易居房友、中原地产、信义房屋等。目前这类机构在存量住房交易市场上极为活跃，参与度较高。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会不完全统计，各大城市的存量住宅交易中，通过房地产经纪机构成交的数量约占成交总量的60%～80%，部分城市高达90%以上。目前，随着一些一、二线城市房地产市场中存量房交易占比不断上升并超过新房交易市场，存量房经纪业务在房地产经纪行业的业务总量中的比重已在50%以上，并持续上升。值得注意的是，由于这类房地产经纪机构可以依托现有的存量房门店，发挥潜在的客户资源和渠道资源的价值，向新房市场渗透，新建商品房代理业务也日益成为此类房地产经纪机构愈发重要的业务线。例如：链家于2014年开始与北京万科合作，新房代理销售业务起步。

(2)以新建商品房代理业务为主的房地产经纪机构

这类机构主要为房地产开发企业提供新建商品房销售、租赁代理服务。如世联地产、新联康、同策、同致行等。这类机构是我国房地产经纪行业中较早发展起来的机构，依靠其专业的案场营销能力，帮助开发商销售楼盘，并向开发商收取佣金。

(3)以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构

这类机构专注于房地产投资管理与服务，房地产市场分析、房地产投资项目的可行性研究、房地产营销方案策划等咨询服务业务占据了很大比例。这种类型的房地产经纪机构主要是一些境外来中国大陆的房地产服务企业，如世界知名的五大房地产咨询机构戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴维斯、仲量联行、高力国际等。这些机构通常也提供房地产租售代理业务，一般侧重于办公楼、综合性商业物业和高端住宅，同时，也提供高水平的不动产资产运营管理和物业管理服务。

(4)综合性房地产经纪机构

这类机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务，以及房地产咨询、顾问、策划等多种业务。易居(中国)、中原地产、合富辉煌、富阳(中国)、伟业我爱我家等就属于这类机构。它们大多在原来相对单纯的主营业务的基础上通过业务多元化发展而成长起来的。这种多元化发展，改变了我国房地产经纪行业发展初期，房地产经纪机构往往只经营某一类业务，或专注于新建商品房经纪业务，或主营存量房经纪业务的局面，拓宽了房地产经纪服务领域，提高了房地产经纪服务的综合化水平，也使我国房地产经纪业进入了一个新的发展阶段。

(5)房地产网络经纪企业

这类机构最初由互联网企业与房地产经纪机构联合而发展起来，在“互联网+”共享网络经纪时代的冲击下，房地产网络经纪企业得到了蓬勃的发展，目前房地产网络经纪行业呈现出“四足鼎力”的格局：一类是新组建的完全轻资产运营的房产电商平台，类似平安好房、房多多等;二是，传统电商巨头跨界进入房地产电商行业，如：阿里旗下的二手交易平台“闲鱼”房屋租赁业务等;三是，众多房地产经纪机构建立的房地产电商平台，在搭建线上数据平台的同时积极布局线下门店。如我爱我家推出的视频看房和720度全景看房;四是，传统的依托品牌效应和流量规模的网络平台，如搜房网、安居客等。

(6)其他类型的房地产经纪机构

除以上类型的房地产经纪机构外，随着产业分化与融合的不断发展，中国房地产市场上也出现了一些边缘性的房地产经纪机构(它们的名称中常常没有“房地产经纪”的字样)，它们往往是其他行业渗入房地产经纪行业，或房地产经纪行业与其他行业结合后的产物，如：物业服务企业涉足房地产经纪业而形成的管理型房地产经纪机构，从事办公楼的管理、租赁代理业务;由大型商业零售企业分化出的商业物业服务企业，从事商业物业的代理租赁业务。

2.按企业组织形式划分的房地产经纪机构类型

目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：

(1)公司制房地产经纪机构

房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的规定，在我国境内设立的从事房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是企业法人。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立房地产经纪公司的出资者可以是自然人也可以是法人，出资可以是国内资产也可以是国外投资，出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等的作价出资，资金来源于国外的房地产经纪机构，按其资金组成形式不同，还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。

(2)合伙制房地产经纪机构

合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资;上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益(合伙企业财产)由全体合伙人共同管理和使用。合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。

(3)个人独资房地产经纪机构

个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。

(4)房地产经纪机构设立的分支机构

在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构(包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构)、国外房地产经纪机构，经拟设立分支机构所在地的主管部门审批，都可以在我国境内设立分支机构。分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任;分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担清偿责任。房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。国外房地产经纪机构的分支机构撤销、解散及债务的清偿等事宜按照我国法律的相关规定进行。

二、房地产经纪机构的设立

(一)房地产经纪机构设立的条件

房地产经纪机构的设立应符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国个人独资企业法》等法律法规及其实施细则以及工商登记管理的具体规定。

设立房地产经纪机构应当具备一定数量的注册资金和足够数量的房地产经纪

专业人员，具体数量由各省、自治区、直辖市建设(房地产)主管部门制定。

(二)房地产经纪机构设立的程序

1.工商登记

设立房地产经纪机构，应当首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为其行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。

2.备案

房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人(执行合伙人)或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。

根据《房地产经纪管理办法》，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：

(1)房地产经纪机构备案信息公示;

(2)房地产交易与登记信息查询;

(3)房地产交易合同网上签订;

(4)房地产经纪信用档案公示;

(5)法律、法规和规章规定的其他事项。

经备案的房地产经纪机构可以取得网上签约资格。

三、房地产经纪机构的变更与注销

(一)房地产经纪机构的变更

房地产经纪机构(含分支机构)的名称、法定代表人(执行合伙人、负责人)、住所、登记房地产经纪人员等备案信息发生变更的，应当在变更后30日内，向原备案机构办理备案变更手续。

(二)房地产经纪机构的注销

房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。房地产经纪机构注销应按机构所在地政府主管部门的相关规定进行办理注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，还可以用其他方法进行处理。

房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。

房地产经纪机构注销备案的，其下设的分支机构一并注销备案。

四、房地产经纪机构的权利和义务

(一)房地产经纪机构的权利

房地产经纪机构享有以下权利：

(1)在工商行政管理部门核准的经营范围内的经营，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用。

(2)按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束本机构中房地产经纪人员的执业行为。

(3)在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务。

(4)当委托人给房地产经纪机构或房地产经纪人员所造成经济损失时，向委托人提出赔偿要求。

(5)向房地产管理部门提出专业培训的要求和建议。

(6)法律、法规和规章规定的其他权利。

(二)房地产经纪机构的义务

房地产经纪机构负有如下义务：

(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。

(2)在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等。

(3)认真履行房地产经纪服务合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务。

(4)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。

(5)按照约定标准收取佣金及其他服务费用。

(6)依法缴纳各项税费。

(7)接受房地产管理部门的监督和检查。

(8)法律、法规和规章规定的其他义务。

五、房地产经纪机构与房地产经纪人员的关系

房地产经纪机构是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体，是房地产经纪活动的组织者。同时房地产经纪人员又是房地产经纪机构设立和运营的主体。两者具有相辅相成的关系。

房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定，并主要体现在以下几个方面：

(一)执业关系

一方面，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订，也就是说房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行;另一方面，房，地产经纪机构是由房地产经纪人组成的，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。根据《房地产经纪执业规则》，房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务，应当选派或者由委托人选定登记在本机构的房地产经纪人员为承办人，并在房地产经纪服务合同中载明。房地产经纪服务合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

(二)法律责任关系

房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的。因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿;另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人员和房地产经纪机构三方的合法权益，也有利于提高房地产经纪机构的内部监管水平，以更加有效地规避风险。

(三)经济关系

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的，因此，佣金等服务费用应由房地产经纪机构统一向委托人收取，并开具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬，报酬的具体金额或分配比例由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定，但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。

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