房地产经纪人

第二节 我国房地产经纪行业行政监管

三、我国房地产经纪行业纠纷管理

(一)房地产经纪行业常见纠纷

房地产经纪行业纠纷管理是重要的行政救济措施，对保护房地产经纪活动当事人，特别是房地产交易当事人的合法权益具有重要意义。行业纠纷调处和管理，主要是指经纪服务不规范导致的纠纷进行处理。根据法院审理的房地产经纪纠纷案件，发现房地产经纪机构和经纪人员导致的纠纷主要表现在六个方面：

1.房地产经纪机构向购房人做虚假宣传和虚假承诺。现实中，由于买受人购买房屋的目的不同，其对房屋的情况有各种特殊要求，房地产经纪机构为促成交易赚取中介费，往往按购房人的需求做虚假宣传和虚假承诺，诱使购房人签订买卖合同。如经纪机构将靠近学区房的房屋作为学区房宣传并口头承诺购房人可以获得入学资格，购房人签订合同并办理房屋过户后才发现所购房屋不属于学区房，无法实现子女上学的合同目的;经纪机构将未“满五唯一”的房屋说成“满五唯一”，通过承诺可以降低交易税费诱使购买人签订合同;经纪机构为经济实力不足的购房者承诺可以办理高额的购房贷款，促使购房能力不足的客户在无经济能力条件下签订了合同，事后发现经纪机构根本无法兑现承诺，致使购房人无能力履行买卖合同而产生损失;再如对不具备购房资格的买受人，经纪机构承诺可以帮助其解决购房资格并促使双方签订合同，之后因政策不允许造成合同无法履行。因经纪机构作出的这些虚假宣传和口头承诺往往违反法律、政策的规定且无法兑现，从而导致纠纷的产生。

2.房地产经纪机构在经纪服务过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。在提供房地产经纪服务过程中，部分房地产经纪机构故意隐瞒房屋真实情况，导致买房人认为该房屋符合其需求，错误签订买卖合同，从而产生纠纷。如经纪机构隐瞒交易房屋已办理抵押的事实、隐瞒房龄(房子的建成时间)和房屋的性质及产权证的情况或以夜间看房方式隐瞒周围环境的不良因素、隐瞒售房人擅自改变房屋承重结构的事实、隐瞒房屋漏水、环境噪声等隐性瑕疵以及房屋长期拖欠物业费、供暖费等情形。再如，房地产经纪机构对已购的政策性住房，主要包括职工个人按照房改政策购买的公有住房、经济适用住房、集资建设房屋和合作建设房屋、共有产权房等情况刻意隐瞒，以致买受人无从知晓政策性住房在交易方面存在的出售禁止、时间限制、主体资格限制等因素，导致此领域纠纷频发、高发。此外，房地产经纪机构对于影响买受人购买决策的极端事件(如火灾、非正常死亡、严重的刑事案件等)刻意隐瞒，致使纠纷产生。

3.房地产经纪机构为利益最大化，欺骗交易当事人。如经纪机构为了赚取更高的收入，对于卖方的同一所住房，在房子价格发生巨大变动的情况下，在已经为卖方提供有效的经纪服务找到买家后，又为同一卖方提供了第二次经纪服务，赚取了两笔中介费，在这种“一房二卖”的情况中，两个买房人中必有一个买房人无法实现买房的目的。再如，经纪机构为了锁定房源，争取竞争优势，在不存在真实的房屋买卖的情况下，擅自使用他人信息，在没有真实购房人的情况下，进行虚假网签或者仅网签部分内容，从而将卖方的房子锁定不能交易，致使售房人无法再委托其他经纪机构出售该房屋。另外，经纪机构为了签订经纪服务合同，怂恿购房人夫妻离婚，欺骗购房人标的房屋满足“满五年唯一”条件，能够规避20%的差额税费;面对需要改善住房环境的购房者，经纪机构诱使购房者将现有房屋低价售出等情况。

4.房地产经纪机构在经纪服务过程中，未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，给交易人造成重大损失。房地产经纪机构的首要义务即是提供准确的房源交易信息。已有案例显示，房地产经纪机构经常疏于对房屋的关键信息及重要材料进行核实。如个别售房人在出售房屋时提供虚假材料，而经纪机构在对售房人出示的身份证明、房屋权属状态等未经核实的情况下即将房屋挂牌交易，致使许多不具备交易条件的房屋混入市场，导致许多无处分权人、无权代理人参与交易，进行缔约，严重影响了房屋买卖合同的效力，甚至让犯罪分子利用中介公司提供的中介平台，将其作为进行违法犯罪的工具，以售房作为手段实施合同诈骗，造成交易人重大的经济损失。再如，房地产公司对房产证是否下发、房屋的性质在产权交易上有无特殊限制、房屋是否满五唯一、不动产登记和其真正的权属是否一致、继承取得的房屋是否全体继承人均同意出售及出具书面委托书，优先购买权人是否放弃优先购买权并取得书面文件，出售人或买受人是否能独立承担民事责任，交易过程中相关的代理或监护手续是否完备、合法、房屋是否存在抵押等情况未尽到核实义务。因房地产经纪机构疏于对上述等关键信息的核查，导致这类存有隐患的房屋买卖在交易过程中很容易产生纠纷。

5.房地产经纪机构对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未明示和特别提醒，或对合同条款进行不实解释或虚假保证。在房屋买卖过程中，经纪服务合同及买卖合同往往是由经纪机构提前准备好的，经纪机构利用买受人对相关法律法规的不了解，不对一些明显影响双方权利义务关系和交易风险的条款做特别提醒，而在买受人对一些条款提出疑问时，又向买受人做出不实解释或虚假保证，以致买受人处在对实际情况不了解的情况下就签订了合同。如：对减轻或免除经纪机构主要合同义务的条款往往未进行加粗或加黑，亦未向交易双方进行充分的提示和告知;未告知购房者在支付款项时可以选择资金监管或自

行划转，而是直接让购房者签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，从而规避经纪机构的服务义务，致使购房人承受巨大风险。

6.房地产经纪机构部分从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，也容易造成纠纷。由于房地产经纪行业自身的特点，造成部分房地产经纪人目光短浅，短期行为严重，这不仅限制了房地产经纪人自身水平的提高和发展，而且在房地产活动中无法为当事人有效提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务。部分房地产经纪机构内部从业人员管理混乱，聘用的经纪人员大多数不具备房地产经纪专业人员职业资格，人员流动频繁并缺乏专业知识，对房地产经纪业务的基本工作流程不了解，对房地产经纪服务合同条款的含义不清楚，不注意合同签订后的义务履行。经纪人员自身原因导致的纠纷发生后，往往无法找到当时的经办人，经纪机构也经常借此把责任归于某个已离职的经纪人员身上，导致一些关键事实无法查清，影响纠纷的处理。同时，因房地产经纪机构对经纪人员管理不到位，致使经纪人违规操作，也会给交易双方造成损失。

(二)防范规避经纪纠纷的措施

房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行的社会成本。大量的房地产经纪纠纷不仅会降低社会的整体福利，还会影响房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景。因此，有效规避房地产经纪纠纷是房地产经纪行业管理的重要内容。虽然提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理才是避免房地产经纪纠纷的根本途径，但是，通过行业管理部门的引导和监督来规避房地产经纪纠纷也是一个不容忽视的重要手段。目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：

1.制订推行示范合同文本

房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于房地产经纪人员和委托人缺乏必要的法律意识;其次，一些房地产经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素;第三，房地产经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在执业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至缺乏诚信，只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，多数地方的政府或者行业组织还制定了符合合同规则的示范合同文本，并加以推广。

示范合同文本可以发挥多重作用：

第一，示范合同文本的推广，既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系;

第二，示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为;

第三，示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害;

第四，示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。

加强对房地产经纪合同的监督管理。目前，房地产经纪机构中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。为了方便重复使用，很多房地产经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查，这就是一种对合同的监督管理。

2.制订服务流程和服务标准，明确服务要求和内容

房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人员为委托人提供劳务服务的行为准则，也是房地产经纪人员表现诚实信用的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务。制定符合市场条件、行为准则、房地产经纪人员和委托人利益的服务标准，是保障房地产经纪人员与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象。由于服务活动内容的不确定性，制定完全统一的服务标准不切合市场的实际，但制定服务要求和内容趋于一致性的基本标准还是可行的。房地产经纪机构可以根据基本标准并根据自身资源条件、经营成本等方面的情况，附加具有特色的企业服务标准作为经营的手段和方式为委托人服务。目前，有些地方的行业组织已经制定并发布了房地产经纪服务标准。

3.加强房地产经纪服务收费管理

2014年6月13日，国家发展改革委、住房城乡建设部联合印发《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》(发改价格[2014] 1289号)，下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。2014年12月17日，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014] 2755号)，规定“房地产经纪人接受委托，进行居间代理服务收取的佣金”实行市场调节价。

放开房地产经纪服务收费，不等于取消了收费管理，房地产经纪服务还要实行明码标价制度。《房地产经纪管理办法》第十八条规定：房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。此外，在房地产经纪活动中，禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外的收益。

4.加强房地产经纪行业信用管理

为规范房地产经纪机构和经纪人行为，房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系，加强对市场的检查与监管，定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布，将房地产经纪机构的不良行为和负面形象记入信用系统，对于有不良信用的企业相应规定一些从业的限制。通过行业诚信体系建设，提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力。在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任感。

5.加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本面对经纪机构从业人员大量的不规范及违法行为，房地产经纪机构的监管部门应加大对房地产经纪行业的整顿治理，完善中介工作流程和动态监管，加大行政处罚力度，对存在过错较为严重的企业适时给予通报、限期整改或罚款，提高相关房地产经纪机构违法、违规的成本与代价，提高其严格按法律法规进行经营活动的自觉性。

6.增强房地产经纪人员的守法意识

房地产经纪人员整体素质不高，法律法规素养较差，表现在具体工作中就是在签订合同、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时不够专业。因此，应当鼓励房地产经纪机构加强房地产经纪人员的法律法规培训，甚至聘请专业的法律工作者参与房地产经纪活动，特别是合同审核，为交易当事人提供必要法律帮助，保障交易安全。

7.定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质

负责监管房地产中介机构的行政部门定期组织培训和考核，提高经纪从业人员对执业规范、交易规定、工作流程、工作职责等内容的了解，及时传达有关房

地产中介行为操作规范的法律法规和相关案例，通报具有违规行为的经纪机构和

业务人员以及采取的处罚措施，以起到警诫作用，从而提高经纪从业人员的业务

和法律素质，树立整个行业及人员的诚信意识。

(三)对违规房地产经纪行为的处罚

建设(房地产)主管部门、价格主管部门可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督管理。约谈是对存在违法违规行为的房地产经纪机构、房地产经纪人员进行谈话，告知其违法违规行为事实，听取其陈述、申辩，要求其予以改正、引以为戒。记入信用档案是把在监督管理过程中发现房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为作为不良信用记录记人其信用档案，向社会公众曝光。媒体曝光是指对经查证属实的房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为通报媒体，通过媒体公示给社会大众。约谈、记人信用档案、媒体曝光等措施是对房地产经纪违法违规行为进行处理的重要手段，是在行政处罚之外的有效监管手段;对于现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式发现的违法、违规问题，各级建设(房地产)主管部门、价格主管部门除采取责令改正、行政处罚等措施外，可综合运用约谈、记人信用档案、媒体曝光等措施对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监管。

编辑推荐：

房地产经纪人考试全方位辅导培训资料

全国房地产经纪人考试历年真题整理回顾

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页