房地产经纪人

第八章 房地产经纪执业规范

房地产经纪机构和房地产经纪人员作为专业机构和专业人员，除遵守基本的法律法规和社会公德之外，还应当遵守房地产经纪行业特殊的行规行约。房地产经纪行业的行规行约由成文的规则规范和约定俗成的行规行约组成，可以统称为房地产经纪执业规范。本章介绍房地产经纪执业规范的概念与作用、我国房地产经纪执业规范的制定与执行、房地产经纪执业的基本原则和房地产经纪执业规范的主要内容。通过本章的学习，房地产经纪人员能够了解什么能做，什么不能做，以及规范、标准的经纪业务该如何开展。

第一节 房地产经纪执业规范概述

规范一词含有规格、标准、准则的意思，指人们在一定情况下应该遵守的各种规则，规范有约定俗成的，也有明文规定的。规范大体可分为社会规范和技术规范两大类。社会规范包括法律规范和道德规范。法律规范，是指由国家立法机关制定或者经国家立法机关认可的，并用国家机关保证实施的，用以指导、约束人们行为的行为规范的一种。道德规范又称“道德准则”，是由一定社会经济关系决定的，以善恶为评价的，依靠人们的内心信念、社会舆论和传统习惯来维系的，调整个人与个人之间及个人与社会之间关系的原则和规范的总和。技术规范是有关使用设备工序，执行工艺过程以及产品、劳动、服务质量要求等方面的准则和标准。

执业规范兼有社会规范和技术规范的性质，是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构制定的道德准则和行为标准。它有以下特点：

行业性：执业规范只适用于特定行业或者特定的社会活动。例如，房地产估价要求保持独立性，房地产经纪就不需要;房地产经纪要求“受人之托忠人之事”，房地产估价则不允许迎合委托人“高估低评”。

广泛性：只要是某个行业的执业活动或者专业服务行为，就一定要符合该行业的执业规范，换言之’执业规范渗透到相应行业的方方面面。例如，房地产经纪执业规范涵盖了经纪业务的招揽、承接、办理及后续服务等全过程。

实用性：执业规范是用规则、规范、准则、标准、操守、公约等形式对行业内人员与机构的行为所作出的规定，执业规范指向活动主体具体的行为，具有很强的针对性和可操作性。例如，《房地产经纪执业规则》(2013版)明确规定了房地产经纪人什么能做和怎么做，什么不能做和常见的禁止性行为

时代性：执业活动往往代代相传，所以不同时代的执业规范有多相同的内容。但随着时代的变化，执业规范具有时代的特征。执业规范要与时俱进，不断根据新问题和新情况进行修订。例如，美国的<房地产经纪人道德准则与执业标准》自1913年通过后，到2018年已经进行了三十多次修订< p="">

一、房地产经纪执业规范的概念

我国的房地产经纪行业是一个既古老又现代的行业，历经千年发展，沉淀了很多行规。进入21世纪，随着互联网、大数据等新技术在行业内的广泛应用，房地产经纪执业规范又被注入许多新的内涵。综合来看，房地产经纪执业规范的概念可准确表述为：由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的道德标准和行为规范总和。

房地产经纪执业规范主要调整三类关系，一是房地产经纪执业主体(包括房地产经纪机构和房地产经纪人员)与房地产交易当事人(包括交易双方及其他当事人)之间的关系;二是房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系;三是房地产经纪执业主体之间的关系，即同行或者同业关系。前两类关系可以笼统称为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。关系具有相对性，但房地产经纪执业规范作为调整经纪行业外部关系的道德规范和行为准则，更多强调的是房地产经纪机构和房地产经纪人员应尽的义务和应承担的责任。就对房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业要求而言，执业规范的标准高于现行的法律法规;就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范的法律效力。

房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。对房地产经纪机构来说，遵守执业规范是诚信经营、规范发展的基础，也是实现企业使命的内在要求;对房地产经纪人员而言，表面上看，执业规范是来自于外在的行为约束，而实质上来源于房地产经纪人员实现职业价值的内在需要。房地产经纪执业规范是房地产经纪机构和房地产经纪人员践行职业使命、履行契约义务、承担专业责任的保障。

按照规范的制定发布机构和适用范围来划分，房地产经纪执业规范可以分为全国执业规范、地方执业规范和企业规范，其中全国执业规范由全国性的房地产经纪行业组织制定，是最基础和最基本的规范和标准;地方执业规范由地方性的房地产经纪行业组织制定，其要求和标准可以高于全国执业规范;房地产经纪机构也可以制定企业标准和规范，企业标准规范对经纪人员的要求可以高于地方执业规范。

房地产经纪执业规范是全体房地产经纪机构和房地产经纪人员对自身执业责任和行为规范达成的共识，一般是成文的书面规范。例如，全国的房地产经纪执业规范是中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》(中房学[2013]1号)。

房地产经纪执业规范一般包含两大部分内容，一是职业道德，二是行为规范。职业道德解决思想认识问题，行为规范解决行为操守问题。如果房地产经纪机构和房地产经纪人员在政府监管、行业自律和社会监督下，都能遵守职业道德、恪守行为规范，那么他们践行职业使命、履行契约义务、承担专业责任就会成为自觉行为。

二、房地产经纪执业规范的作用

从表面上看，房地产经纪执业规范是在限制和制约房地产经纪机构和人员应该做什么、不应该做什么，以及应该怎样做和不应该怎样做，但实质上房地产经纪规范会引导房地产经纪机构和人员更好地开展房地产经纪活动并从中受益。

房地产经纪执业规范的具体作用主要表现在以下几个方面：

1.规范执业行为.提高服务水平

房地产经纪执业规范是衡量房地产经纪行为的标尺。对房地产经纪人员来说，通过学习执业规范，可以明是非、知对错;通过遵守房地产经纪执业规范，能够校正执业行为，提高服务水平。对房地产经纪机构来说，可以依据执业规范制定企业内部的房地产经纪业务流程和房地产经纪服务标准，提高业务管理水平和服务规范化程度;对于社会公众来说，可以依据执业规范，评判房地产经纪服务的好坏优劣，鉴别房地产经纪机构和房地产经纪人员服务能力和服务质量的高低。规范房地产经纪执业行为，提高房地产经纪服务水平，是房地产经纪执业规范的直接作用。

2.和谐同行关系，优化行业环境

房地产经纪执业规范作为行规，可以调整同行间的竞争合作关系，防止或者减少同行的不正当竞争，化解业内的矛盾纠纷。如果房地产经纪行业缺少处理同业关系的执业规范，一定会出现同行竞相压价、相互诋毁的恶性竞争局面，如此整个经纪行业就会陷入混乱无序状态，不仅房地产经纪行业整体利益受损，而且广大消费者的合法权益也难以保障。有了房地产经纪执业规范，一方面鼓励同业合作共赢，另一方面同行竞争也有章可循、有据可依。房地产经纪执业规范是调整业内关系的准绳，是行业和谐、机构共赢、人员合作不可或缺的制度保障。

3.促进行业自律，助力行业健康持续发展

制定并推行执业规范是进行自律管理的有效手段，房地产经纪执业规范一般由房地产经纪行业组织制定和发布，行业组织既可以对遵守执业规范的会员进行表彰，也可以对违反执业规范的会员进行惩戒。房地产经纪执业规范作为评判房地产经纪行为是否符合规范要求的行业标准，是行业组织对违规机构和人员进行自律处分的依据。执业规范是行业自律必不可少的行规文件，通过行业自律实现行业自治，不仅管理成本低而且管理效果好，有利于促进房地产经纪行业持续健康发展。

三、房地产经纪执业规范的制定和执行

(一)房地产经纪执业规范的制定

房地产经纪执业规范的形成是一个约定俗成的过程。当房地产经纪行业发展到一定阶段后，众多从业者为了调整与客户、社会之间以及同业之间关系，积极提倡规范执业行为时，便自发成立房地产经纪行业组织。房地产经纪行业组织应会员或者广大执业人员的要求，将约定俗成或者大家达成共识的行为规范和道德准则用文字固定下来，再通过公约、守则、规则、准则、规范、标准等自律性文件的方式予以发布。行业性的房地产经纪执业规范也是成功经验和做法逐级提炼上升的过程。通常先有地方性的房地产经纪执业规范，再有全国性的执业规范;先有企业内部的执业规范，再有行业性的执业规范;经济发达的城市和地区先有执业规范，经济相对落后的地区和城市可能稍迟才有规范。截至目前，市场经济发达和房地产经纪行业发展较好的国家、地区，基本都制定了成熟的房地产经纪执业规范。例如美国早在1913年就发布了<房地产经纪人道德准则与执业标准》，我国台湾地区于2002年发布了《不动产中介经纪业伦理规范》，香港地产代理监管局也发布有《地产代理操守守则》。我国唯一全国性的房地产经纪执业规范是中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》(2006年10月31发布，并于2013年1月18日修改后重新发布，见附录2)。一些经济发达的城市也制定了地方性的房地产经纪执业规范，例如《上海市房地产经纪行业规则》、《广州市房地产中介服务行为规范》、《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》、《武汉市房地产中介行业规则(试行)》、《湖南省房地产中介行业自律公约》等。< p="">

(二)房地产经纪执业规范的执行

房地产经纪执业规范主要依靠房地产经纪人员的理念、信念、习惯及行业自律来自觉遵守，同时通过行业组织自律管理、职业教育培训以及社会舆论监督来协助落实。

1.经纪人员的自律

社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为;道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。房地产经纪行为规范所依据的房地产经纪法律、法规，对房地产经纪行为具有强制调整功能，而房地产经纪执业规范当中高于法律法规要求的部分，主要是运用道德调整的功能来规范经纪人员的执业行为。

2.经纪机构的强制

目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种规范途径。

3.行业组织的管理

当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记人信用档案等。

4.社会大众的监督

各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报道、披露，予以曝光和谴责。

此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决、仲裁机构进行裁决和纠纷调解组织调解的参考依据。

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