房地产经纪人

土地使用权收回

国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回等。

(1)土地使用权期间届满收回。《城市房地产管理法》土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

(2)提前收回国有土地使用权。国有土地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，甚至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取的无条件取消其土地使用权的处罚形式。

(4)司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。

房地产行政管理体制

《城市房地产管理法》规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房地产经纪业务主要涉及房地产交易。房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。

房地产交易的管理机构是指履行房地产交易管理职能的政府部门或其授权的机构，包括国务院建设(房地产)行政主管部门，省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门，市、县人民政府建设(房地产)行政主管部门或其授权的机构，如房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等。

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：

1.执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法;

2.整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;

3.办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续;

4.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;

5.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;

6.建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

房地产价格评估制度

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

房地产业的作用

房地产业与国民经济有着密切的联系，两者相互依存、相互促进。房地产业的发展既受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，又能促进国民经济的发展。房地产业有以下重要作用：

(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。

(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。

(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

(6)可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

(7)可以增加政府财政收入。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中仍将发挥重要的作用。

住房公积金

(一)住房公积金的性质

住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。

(二)住房公积金的特点

(1)义务性。义务性亦称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。

(2)互助性。是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人，暂时不卖房的人支持即期买房的人，通过所有职工互帮互助，达到提高或改善居住条件的目的。

(3)保障性。是指住房公积金定向于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值收益也全部用于职工住房。公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用以外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。

此外，在同级监督的基础上，国务院和各省(区)建设行政主管部门会同财政、人民银行对住房公积金管理实施行政监督，建立自上而下的行政监督体系，其目的是保证住房公积金的安全高效运作。

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