房地产经纪人

第三节 建筑设备

建筑设备是建筑物的重要组成部分。随着人们生活水平的提高，对建筑物功能的要求越来越高。建筑物一般要设置给水排水、供电系统，一些建筑物通常还要设置燃气、采暖、通风、空调系统和电梯等。

一、给水排水系统及设备

(一)给水系统及设备

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。特别是住宅，水质、水压非常重要，需要保证供水安全，不会经常停水。

1.给水的种类

根据给水的用途，分为生活给水、生产给水、消防给水;根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水;根据给水环节，分为直接给水、二次给水。

2.给水的方式

常见的给水方式有下列4种。

(1)直接给水。适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济、安全，没有二次给水可能发生的二次污染问题。

(2)分区分压给水。适用于层数较多的建筑中室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为低压(下)和高压(上)两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。因此，中高层住宅楼和高层住宅楼中一定楼层(如7层)以上的住宅，通常是二次给水。

(3)设置水箱给水。适用于室外配水管网的水压在一天中有高低变化，需要设置屋顶水箱的情况。当水压高时，水箱蓄水;当水压低时，水箱放水。

(4)设置水泵和水箱给水。适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。水泵与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。

3.热水供应系统

人们越来越关注住宅有无热水供应。根据《住宅设计规范》，住宅应设置热水供应设施或预留安装热水供应设施的条件。热水供应系统有集中热水供应系统和分户燃气热水器或电热水器、太阳能热水器等。

4.分质给水系统

饮用水在人们日常生活用水中最重要，但其用量仅占很小部分。为提高饮水品质，可用两套系统给水，其中一套是提供高质量、净化后的直接饮用水。

(二)排水系统及设备

根据排放的性质，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类。

住宅的室内排水系统通常由卫生器具和排水管道组成。卫生器具主要有洗菜盆、洗手盆、洗衣盆(机)、抽水马桶、淋浴房、浴缸、拖布池、地漏等。排水管道主要有器具排放管、存水弯、横支管、立管、埋设地下总干管、排出管、通气管及其连接部件。房地产经纪人员在实地查看房屋时，要特别注意检查排水管道有无破损渗漏、锈蚀老化、堵塞倒灌的情形，在如实告知客户的同时，提出维修、整改的意见建议。

二、供电系统及设备

供电系统供应建筑物用电，应电压稳定，通常不会停电，有足够的用电负荷，以保证现行必要的家用电器能正常使用及在使用中不会时常跳闸断电。

(一)供电的种类

根据用电性质，分为居民生活用电、工商业用电、农业生产用电等;根据供电设施是否永久，分为正式用电、临时用电。

居民生活用电、工商业用电、农业生产用电的电价通常不同，居民生活用电的电价一般较低。因此，购买、租用住房时需要搞清其用电性质，如果不属于居民生活用电，则同样的用电量，费用将较高。

临时用电可能电压不稳，时常停电，造成一些电器无法启动，其电价还可能比正式用电的电价高。将临时用电改为正式用电，通常需要办理用电申请和增容手续，并需要大量改造资金。

(二)电压和用电负荷

室内配电用的电压通常为220V/380V三相四线制、50Hz交流电压。220V单相负载用于电灯照明或其他家电，380V三相负载多用于有电动机的设备。

根据《住宅设计规范》，每套住宅的用电负荷不应小于2. 5kW。随着居民生活水平的提高，除了电视机、电冰箱、洗衣机、微波炉等传统家用电器外，许多新型家用电器不断进入家庭，使家庭用电负荷不断增加。如果住宅的用电负荷小，将难以满足日常用电需要，或者会经常出现跳闸断电。

(三)供电系统及设备的内容

建筑物的供电系统及设备主要包括下列内容：

(1)电气管线：包括导线型号、导线截面。

(2)配电箱：是接受和分配电能的装置。根据配电箱的用途，分为照明配电箱和动力配电箱。根据配电箱的安装形式，分为明装(挂在墙上或柱上)、暗装、落地柜式配电箱。

(3)电表：用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额。电表的额定电流应大于最大负荷电流，并适当留有余地，考虑今后发展的可能。

(4)电源插座：分为固定插座、移动插座，墙面插座(墙插)、地面插座

地插)，普通型插座、安全型插座、防水型插座，明装插座、暗装插座等。插座设置的数量、位置应满足家电的使用要求，尽量减少移动插座的使用。

(5)电开关：开关设置的数量、位置应方便使用。开关系统中一般应设置熔断器，主要用来保护电气设备免受过负荷电流和短路电流的损害。

为安全使用和防火需要，住宅的供电系统及设备应符合《住宅设计规范》要求。如住宅套内的电气管线应采用穿管暗敷设方式配线;导线应采用铜芯绝缘线;每套住宅应设置户配电箱;套内的空调电源插座、一般电源插座与照明应分路设计;厨房、卫生间的插座应设置独立回路;为避免儿童玩弄插座发生触电危险，安装高度在1.80m及以下的插座均应采用安全型插座。

三、燃气系统及设备

燃气是一种气体燃料，分为天然气、人工煤气、液化石油气。住宅有无市政燃气供应很重要。有市政燃气供应的，做饭、供应热水、采暖等都可使用燃气，不仅方便而且一般比用电效果好、便宜。室内燃气系统由室内燃气管道、燃气表和燃气用具等组成。燃气经过室内燃气管道、燃气表再达到各个用气点。常见的燃气用具有燃气灶、燃气热水器、燃气壁挂炉等。

燃气具有较高的热能利用率，燃烧温度高，火力调节容易，使用方便，燃烧时没有灰渣，清洁卫生。但是，燃气易引起燃烧或爆炸，火灾危险性较大;人工煤气有较强烈的气味和毒性，容易引起中毒事故。因此，燃气管道及设备等的设计、敷设或安装，都有严格的要求。室内燃气管道不得穿过变配电室、地沟、烟道等地方，必须穿过时，需采取相应的措施加以保护。根据《住宅设计规范》，燃气设备严禁设置在卧室内;严禁在浴室内安装直接排气式、半密闭式燃气热水器等在使用空间内积聚有害气体的加热设备;户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内;燃气热水器等燃气设备应安装在通风良好的厨房、阳台内或其他非居住房间;住宅内各类用气设备的烟气必须能够直接排至室外。

四、采暖系统及设备

人感到舒适的气温范围一般为18℃～20℃，气温过低或过高都会产生不利影响。为此，室内需要设置采暖或降温设备。特别是某些地区冬季的室外温度很低，造成室内温度下降，人们在室内需要采暖。采暖系统的作用是通过散热设备，使室内获得热量并保持一定温度，以达到适宜的生活或工作条件。在需要采暖的地区，应关注房屋有无供暖，以及供暖的方式、时间(即每年供暖的起止日期)、费用(如需要交纳的供暖费)和效果(如保证的室内最低温度)等。

供暖方式较多，根据热源，可分为集中供暖和自采暖两大类。集中供暖也称为集中供热，又可分为城市或区域供热和小区供热。城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热，如大型区域锅炉房或热电厂供热。小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中。集中供暖的优点是安全、可靠、清洁，可全天候供暖，费用较低;缺点是供暖的时间和温度不能自己控制。自采暖也称为分户供热，是自己以燃气或燃油、燃煤、电力等为能源，利用燃气壁挂炉、家用锅炉、电加热

器、空调等供暖。自采暖的优点是采暖的时间和温度自由，自己可根据气温等情况提前或延长供暖时间、调节室内温度;缺点是费时费力，其中用煤供暖有煤灰、有害气体排放等污染，用电供暖的效果通常不够好、费用较高。

根据末端设备，可分为散热器采暖和地板采暖。散热器采暖是利用挂在墙上的散热器(暖气片)散热采暖，其主要优点是散热快、维修方便，缺点是占用空间、不够美观。地板采暖简称地暖，是利用埋设在地板下的暖气管散热采暖，其主要优点是温度较均匀、便于布置家具，缺点是可维修性较差、降低室内净高、不便于二次装修。根据热媒，可分为热水采暖、热气采暖和热风采暖。

五、通风和空调系统及设备

室内需要维持一定的空气环境，通风和空调系统就是创造这种空气环境的。

(一)通风系统及其分类

为维持室内适宜的温度、湿度和洁净度等，需要排出室内余热、余湿、有害气体、水蒸气和灰尘，同时送人一定质量的新鲜空气，以满足人体卫生等要求。

通风系统根据动力来源，分为自然通风和机械通风;根据作用范围，分为全面通风和局部通风;根据特征，分为进气式通风和排气式通风。

(二)空调系统及其分类

空调系统对送人室内的空气进行过滤、加热或冷却、干燥或加湿等处理，使室内的空气温度、湿度、洁净度和气流速度等参数达到给定的要求，使空气环境满足不同的使用需要。

空调系统一般由空气处理设备(如制冷机、冷却塔、水泵、风机、空气冷却器、加热器、加湿器、过滤器、空调器、消声器)、空气输送管道、风口和散流器等组成。

根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统(空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间)、分散式系统(空调机组按需要直接放置在空调房内或附近房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组)、半集中式系统(集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理)。

六、电梯

电梯是楼房的一种竖向交通工具，能使人上下楼及搬运物品省力、省时。但电梯在运行中会产生声音和振动，并增加运营费用，还有可能发生停运、困人和伤亡等故障和安全事故，尤其是老旧电梯。因此，选择楼房特别是楼层较高的住宅时要考虑有无电梯，以及电梯的位置、类型、数量、质量、速度、已使用年限、每天运行起止时间等。例如，电梯的数量和服务范围决定候梯时间，通常是看一个单元的梯户比，即“几梯几户”，例如，是“一梯一户”，还是“一梯两户”“两梯四户”等。候梯时间一般越短越好，因此梯户比越小越好。

根据电梯的使用性质，分为乘客电梯(简称客梯)、载货电梯(简称货梯)等。根据电梯的速度，分为低速、中速、高速、超高速电梯。

根据《住宅设计规范》，7层及以上的住宅必须设置电梯;12层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台;电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施。根据《城市居住区规划设计规范》(GB 50180-93)，无电梯住宅不应超过6层;在地形起伏较大的地区，当住宅分层人口时，可按进入住宅后的单程上或下的层数计算。

七、综合布线系统和楼字智能化

(一)综合布线系统

综合布线是由线缆和相关连接件组成的信息传输通道或导体网络。综合布线技术是将所有电话、数据、图文、图像及多媒体设备的布线组合在一套标准的布线系统上，从而实现多种信息系统的兼容、共用和互换，它既能使建筑物内部的语音、数据、图像设备、交换设备与其他信息管理系统彼此相连，同时也能使这些设备与外部通信相连。综合布线系统的优点主要有：

(1)兼容性：综合布线系统将语音信号、数据信号和图像信号的配线进行统一规划和设计，采用相同的电缆、插座等，组成一套标准的综合布线系统，使布线系统大为简化，节约了大量的物质、时间和空间。

(2)灵活性：在综合布线系统下，所有设备的开通及更改均不需改变系统布线，只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可。此外，综合布线系统是开放式体系结构，符合多种国际上流行的标准，对所有著名厂商的产品及所有通信协议都是开放的。

(3)可靠性：在综合布线系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用。

(4)先进性：语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输，对传输宽带和传输速度要求很高，采用先进的综合布线技术可以满足这些要求。

(5)重构性：即在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。

(二)楼宇智能化

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术(现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术)，在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公系统和各种建筑设备(如给水排水、供电、照明、采暖、通风、空调、电梯、消防、公共安全)系统等的联动控制、自动控制。

楼宇智能化系统主要由建筑自动化系统( BAS)、通信自动化系统(CAS)、办公自动化系统( OAS)、安全保卫自动化系统(SAS)和消防自动化系统(FAS)组成。将这五种功能结合起来的建筑物，也称为5A建筑。

(三)智能化住宅与智能化居住区

1.智能化住宅的基本要求

智能化住宅要体现“以人为本”原则，其基本要求有：在卧室、起居室等房间设置电线、电视插座;在卧室、书房、起居室等房间设置信息插座，设置住宅出入口访客对讲系统和门锁控制装置;在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。

2.智能化居住区的基本要求

(1)设置智能化居住区安全防范系统。根据居住区的规模、档次及管理要求，可选设居住区周边防范报警系统、居住区访客对讲系统、110自动报警系统、电视监控系统和门禁及居住区巡更系统。

(2)设置智能化居住区信息服务系统。根据居住区服务要求，可选设有线电视系统、卫星接收装置、语音和数据传输网络和网上电子住处服务系统。

(3)设置智能化居住区物业管理系统。根据居住区管理要求，可选设水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量系统，停车管理系统，居住区背景音乐系统，电梯运行状态监视系统，居住区公共照明、给水排水等设备的自动控制系统，住户管理、设备管理等物业管理系统。

八、设备层和管道井

设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进入操作的空间层。建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物的层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。由于建筑设备在运行中会产生声音、振动等，如果隔声、减振措施不好，靠近设备层的房间易受噪声、振动的影响。

管道井也称为设备管道井，是建筑物中用于布置竖向设备管线(如电缆线、给水管、排水管、燃气管、输热管等)的井道。

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