房地产经纪人

第三章 城市和环境景观

目前，作为经纪对象的房地产主要是城市房地产，其中又以住宅为主。一个城市房地产市场的规模(如成交量)大小、价格高低、长期走势等，与这个城市的性质、规模、人口增长等密切相关，并受其城市规划的影响。此外，房屋的周围环境和景观关系到房屋使用人的身心健康，人们在买房或租房时越来越关注房屋的周围环境和景观，特别是周边有无“厌恶性设施”、有无环境污染及其程度。因此，做好房地产经纪专业服务，应了解有关城市和环境景观知识，对所在的城市有较全面的了解，熟悉所在的商圈、社区和居住区(小区)，并能对供交易的房地产的周围环境和景观作出必要的介绍、说明甚至评价。为此，本章介绍城市和城市化，城市规划，环境和景观的概念、分类、要素和评价，住宅的环境好坏，环境污染及其危害等。

第一节 城市和城市化

一、城市的概念和类型

(一)城市的概念

人类起初过着“居无定所”的生活，后来发展到一定阶段逐渐形成了大小不等的集中定居的地方，即居民点。我国目前的居民点系列由小到大是村庄、乡镇、建制镇、城市。这些居民点根据性质和人口规模，分为城市和乡村两大类。其中，城市和建制镇属于城市型居民点，统称城镇或城市;乡镇和村庄属于乡村型居民点，统称乡村或农村。

城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。人们日常生活中所说的城市，通常是狭义的，是指国家按行政建制设立的城市(即直辖市、市)，不包括国家按行政建制设立的镇(即建制镇，如县城)。如果包括建制镇，则习惯上称为城镇。因此，城市和城镇这两个概念有时是相互通用的，有时又是严格区分的。

(二)城市的类型

可根据城市的规模、职能、行政等级、内部结构、平面几何形状、道路形态、地形地貌、地理位置等，将城市分为不同的类型。

1.根据城市规模的分类

城市规模是指城市的大小，主要有人口规模、用地规模和经济规模(如GDP总量)。因用地规模、经济规模与人口规模之间一般是正相关的，所以通常用人口规模来表示城市规模。城市人口规模有常住人口规模和户籍人口规模，前者是经常居住在城市的人数，后者仅是有户口的人数，一般采用常住人口规模。

根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》(国发[2014] 51号)，以城区常住人口为统计口径，将城市分为小城市、中等城市、大城市、特大城市和超大城市。小城市是指城区常住人口50万以下的城市;中等城市是指城区常住人口50万以上100万以下的城市;大城市是指城区常住人口100万以上500万以下的城市;特大城市是指城区常住人口500万以上1000万以下的城市;超大城市是指城区常住人口1 000万以上的城市。

结合上述居民点系列和城市规模分类，我国居民点的分类见图3-1。

2.根据城市职能的分类

城市职能是指城市在国家或一定区域中所起的作用，所承担的分工。大多数城市有多个职能，单一职能的城市较少。根据城市职能，首先可把城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，然后可进一步细分为各种各样职能的城市。例如，具有综合职能的城市可分为全国性、大区级、省区级、地区级的政治、经济、文化中心。以某种职能为主的城市可分为商业贸易城市、轻工业城市、重工业城市、采掘工业城市、铁路枢纽城市、海港或内河港埠城市、风景旅游城市等。

在城市的众多职能中，最突出的职能构成了城市性质。城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的个性、特点和发展方向。各个城市一般在其城市总体规划中明确了自己的城市性质或战略定位，如《北京城市总体规划(2016年~2035年)》明确北京是中华人民共和国的首都，是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心;《上海市城市总体规划(2017 - 2035年)》明确上海的城市性质是我国的直辖市之一，长江三角洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

3.根据城市行政等级的分类

中国的城市是有行政等级的，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市。

建制镇的行政等级一般相当于正科级。有的省存在副县级镇。

县级市的行政等级一般相当于县级或正处级，在行政上不设区，下辖镇和乡。

地级市的行政等级一般相当于地区和自治州一级或正厅级。

副省级市的行政等级相当于副省级或副部级。

直辖市由国务院直接管辖，其行政等级相当于省级或正部级，共4个，分别是北京市、上海市、天津市、重庆市。

此外，县人民政府所在地的建制镇，称为县城。省人民政府所在地的市，称为省会城市。地级市、副省级市和直辖市一般是设区的市，并且通常领导数量不等的县或代管数量不等的县级市。

4.城市的其他分类

根据城市的内部结构，分为单中心城市和多中心城市。中小城市一般是单中心的，大城市通常是多中心的。

根据城市的平面几何形状，分为块状城市、带状城市和星状城市等。多数城市是块状的，如北京市、上海市、广州市。某些城市因受行政区划、地形等的限制，是带状的，如深圳市、兰州市。

根据城市的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市和不规则形城市等。多数城市是不规则形的。北京市可视为棋盘形的。

根据城市的地形地貌，分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。多数城市是平原城市或丘陵城市，如郑州市是典型的平原城市，武汉市、南京市是丘陵城市。重庆市是典型的山地城市。

根据城市的地理位置，可分为东部城市、中部城市和西部城市;沿海城市和内陆城市;南方城市和北方城市;内地城市和边境城市。

目前，通常还根据城市的综合实力、房地产市场和房地产业发展水平等，把城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。其中，一线城市包括北京、上海、广州、深圳四个城市。二线城市一般是指国家统计局所称40个重点城市中除上述一线城市以外的城市。三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市。四线城市主要为县级市和县城。

此外，根据是否实施住房限购措施，还把城市分为限购城市和非限购城市。

二、城市的区域范围

与城市的区域范围有关的概念，有城市行政区、市区、郊区、城区、建成区、规划区等。

城市行政区是指城市行政管辖的全部区域。城市的行政区范围一般远大于城市居民点的实体区域范围，也就是说行政概念上的市和镇通常是城乡的混合体，并有城乡结合部或城市边缘地区、城乡交错带之说。如果从土地面积来看，城市行政区中的城市建设用地只占很小一部分，大部分是农用地等其他土地。根据行政区划，城市行政区可分为市区和郊区。市区是城市的核心，集中了大量的非农人口和第二、第三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。市区的外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基地，同时还分布有大量与市区联系密切的功能设施，如城市水源地、郊区公园或休闲度假区、垃圾处理场等。较大的城市通常将郊区分为近郊区和远郊区县。

城区是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。

城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。该地区范围内绝大部分是城市建设用地。受地形等因素的影响，建成区内也会分布一些非建设用地，如河、湖等。建成区能较真实反映城市用地规模的大小。

城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。城市规划区通常大于城市建成区，小于或等于城市行政区，其具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划中划定。

三、城市功能分区

一个城市在世界地图、中国地图上看是一个“点”，而实际上是一个范围很大的“面”。从“面”来看，城市是由住宅、工厂、公共服务设施、道路、绿地等各种物质要素按照一定规律“拼”在一起的。这些物质要素在城市中发挥着不同的作用，对区位有不同的要求，既要保持相互联系，又要避免相互干扰。城市中各种物质要素按照不同功能进行分区布置，一些物质要素集中布置在一定的区域范围，便形成了各种功能区，如商业区、办公区、金融区、住宅区、工业区等。常见的城市功能区及相关概念如下：

(1)中心商务区(CBD): CBD是英文Central Business District的缩写，也译为中央商务区，是指城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的综合经济活动的核心地区，通常是人们所说的市中心。

中心商务区这个概念最早是美国学者伯吉斯(E. W. Burgess)于1923年在其创立的城市内部空间结构的“同心圆模式”(见图3-2)中提出的。在图3-2中，第一环带是中心商务区;第二环带是过渡性地带，过去是住宅区，后来一部分被零售商业所侵占，另有一些为小型工厂、批发商业及货仓;第三环带是工人住宅区，主要是产业工人集中居住的地带，多数从过渡性地带迁来，因不愿意离工作地点太远而居住于此;第四环带是中产阶级住宅区，为良好住宅地带，主要是中产阶级、从事机关工作的人员居住在这里;第五环带是高级或通勤人士住宅区，散布着高级住宅和花园别墅，多为在市中心工作的中上层人士或富人居住区，因这些人需要驾车到市中心工作，所以称为通勤人士住宅区。

(2)商业区：是指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。

(3)居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地;特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30 000～50 000人)相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

(4)工业区：是指城市中工业企业比较集中的地区。

(5)仓储区：是指城市中为储藏城市生活或生产资料而比较集中布置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地段。

(6)文教区：是指城市学校和科研机构比较集中的地区。

(7)风景区：是指城市范围内自然景物、人文景物比较集中，以自然景物为主体，环境优美，具有一定规模，可供人们游览、休息的地区。

(8)综合区：是指城市中根据规划可以兼容多种不同使用功能的地区。

(9)卫星城：是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业。

(10)开发区：是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区。

此外，人们有时还使用“商圈”这个词，它一般是指大型商场等以其所在地点为中心向四周扩展，其经营活动影响辐射的范围。房地产经纪机构为使其门店更好地开展业务，也可确定自己门店的“商圈”。这些“商圈”可以参照自己门店附近大型商场的商圈来确定，或者以自己门店所在地点为中心来划定。

四、城市化

(一)城市化的概念和衡量指标

城市化也称为城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程，突出表现在分散的乡村人口向各种类型的城镇转移、集聚。城市化会带来大量的城市房地产需求，尤其是对城镇住房的需求。

一般用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率，又分为常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率。常住人口城镇化率是指城镇常住人口占总人口比重，户籍人口城镇化率是指城镇户籍人口占总人口比重。因城镇户籍人口一般小于常住人口，所以户籍人口城镇化率通常小于常住人口城镇化率。

(二)城市化发展阶段

城市化是一个必然过程，是18世纪产业革命后经济社会发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的城市社会。城市化进程一般分为下列三个阶段：

(1)初始阶段。这个阶段的城市化率低于30%，其特征是城市化率较低，城市化速度较慢。

(2)快速阶段。这个阶段的城市化率达到30%以上，但低于70%，其特征是人口向城镇迅速集聚，城市化速度加快。

(3)成熟阶段。这个阶段也称为饱和阶段，城市化率达到70%以上，其特征是城市化水平很高，城市化过程减慢。

目前发达国家的城市化率达到80%。我国2017年的常住人口城镇化率为58.52%，目前处于城市化快速阶段，仍会带来较大量的城镇住房需求。

(三)城市化的类型

1.向心型城市化与离心型城市化

如果从城市中心来考察城市发展过程，城市化有两大阶段：①向城市中心集聚的向心型城市化(也称为集中型城市化);②从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化(也称为分散型城市化)。城市发展的初中期主要是向心型的，中后期主要是离心型的。

在城市离心发展过程中又有郊区化(也称为郊外化)和逆城市化两种不同的类型和阶段。郊区化是人口、就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程。出现郊区化和逆城市化的一个主要原因是向心型城市化导致了城市人口过密、交通拥堵、环境恶化等“城市病”，而优美的环境、新鲜的空气、较廉价的土地、宽阔的活动空间及小汽车进入家庭，使人们迁往郊区和农村。

中国的城镇化随着工业化进程的加快，特别是改革开放政策的深化实施，出现了加快发展势头。就整个过程看，目前仍处于乡村人口和非农产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段。

2.外延型城市化与飞地型城市化

根据城市离心扩散的方式，可将城市化分为外延型城市化和飞地型城市化。如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式称为外延型城市化。如果在推进过程中，出现了空间上与建成区断开，职能上与中心城市保持联系的城市扩散方式，则称为飞地型城市化。

外延型城市化是一种常见的城市化类型，在大中小各级城市的边缘地区都可以看到这种外延现象。

飞地型城市化一般在特大城市的情况下才出现。因为特大城市的人口规模、用地规模已很大，各类城市问题较多，如果继续采取外延型发展方式，将使各种矛盾更加突出。在这种情况下，通常采取跳出中心城市现有边界，到条件适宜的地理位置上发展，以分散中心城市的压力，有的则形成特大城市郊区的卫星城。

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